Wenn der Freibetrag nicht mehr reicht

Freibeträge und Steuersätze

Wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt von zwei Größen ab: dem Verwandtschaftsverhältnis und dem Wert des Erwerbs. Der persönliche Freibetrag wird zuerst abgezogen, erst der Rest ist steuerpflichtig.

Auf den Betrag oberhalb des Freibetrags wird der Steuersatz der Steuerklasse angewandt. In Steuerklasse I steigt er von 7 Prozent bis 75.000 Euro über 11 Prozent bis 300.000 Euro auf 15 Prozent bis 600.000 Euro und 19 Prozent bis 6 Millionen Euro. In Steuerklasse II und III liegt er deutlich höher – Geschwister beginnen bei 15 Prozent, Steuerklasse III bei 30 Prozent.

Das Familienheim: der stärkste Hebel

§ 13 ErbStG stellt das selbst genutzte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei – unabhängig vom Wert und zusätzlich zum persönlichen Freibetrag. Das ist die wirksamste Entlastung im gesamten Erbschaftsteuerrecht.

Zwei Begriffe entscheiden über Erfolg oder Nachversteuerung:

„Unverzüglich" heißt nach der Rechtsprechung im Regelfall innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall. Dauert es länger, muss der Erbe darlegen, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat – eine notwendige Erbauseinandersetzung oder gravierende Baumängel können das sein, eine gemütliche Renovierung nicht.

Die Behaltensfrist von zehn Jahren ist unerbittlich. Wer innerhalb dieser Zeit auszieht, vermietet oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend und vollständig. Anerkannt sind nur zwingende Gründe, die die Selbstnutzung objektiv unmöglich machen – insbesondere Pflegebedürftigkeit mit Heimunterbringung. Wirtschaftliche Erwägungen wie „das Haus ist zu groß und zu teuer" genügen nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht.

Warum das Finanzamt seit 2023 höher bewertet

Für die Erbschaftsteuer zählt nicht der Kaufpreis, sondern der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Das Jahressteuergesetz 2022 hat diese Vorschriften zum 1. Januar 2023 an die ImmoWertV 2021 angepasst – mit spürbaren Folgen.

Der abgesenkte Liegenschaftszinssatz ist der stärkste Hebel: Er erhöht den Barwertfaktor und damit den Ertragswert erheblich. In einer veröffentlichten Fallstudie zu einem Mehrfamilienhaus stieg der steuerliche Wert von rund 592.000 auf gut 910.000 Euro – ein Plus von knapp 54 Prozent, allein durch die neuen Parameter. Steigerungen zwischen 20 und 50 Prozent gelten als typisch, am stärksten bei vermieteten Objekten im Ertragswertverfahren.

Die Freibeträge wurden nicht angepasst. Faktisch ist das eine Steuererhöhung ohne Tarifänderung – und der Grund, warum die Frage in Bayern politisch so heiß ist.

Zwei Wege, die Belastung zu senken

Erstens: der Zehnjahresrhythmus. Nach § 14 ErbStG werden alle Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet; der Freibetrag steht nur einmal je Zeitraum zur Verfügung. Nach Ablauf lebt er vollständig neu auf. Wer früh anfängt, kann ein Vermögen in zwei oder drei Schritten weitgehend steuerfrei übertragen – ein Elternpaar bringt so pro Kind alle zehn Jahre 800.000 Euro weiter.

Zweitens: der Nießbrauchsvorbehalt. Wer überträgt, aber sich das Nutzungsrecht vorbehält, verschenkt weniger, als die Immobilie wert ist. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Steuerwert abgezogen; berechnet wird er nach § 14 BewG aus Jahreswert und einem Vervielfältiger, der sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten richtet. Die maßgeblichen Vervielfältiger für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 hat das Bundesfinanzministerium am 21. Oktober 2025 veröffentlicht.

Nebeneffekt: Der Übergeber behält Mieteinnahmen und Abschreibungsberechtigung. Was dabei zu beachten ist, steht im Beitrag zum Überschreiben an die Kinder.

Für vermietete Wohnimmobilien kommt ein Abschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG hinzu – angesetzt werden nur 90 Prozent des Grundbesitzwerts. Dem steht allerdings gegenüber, dass die zugehörigen Schulden seit der Neufassung des § 10 Abs. 6a ErbStG nur anteilig abziehbar sind. Bei hoch finanzierten Objekten bleibt vom Vorteil wenig übrig.