Zehn Jahre, oder Sie haben darin gewohnt

Die Zehnjahresfrist – und wann sie wirklich beginnt

§ 23 des Einkommensteuergesetzes nennt den Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen ein privates Veräußerungsgeschäft. Steuerpflichtig ist er nur, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wer länger gehalten hat, zahlt auf den Gewinn keine Einkommensteuer – gleich wie hoch er ausfällt.

Für den Fristlauf zählt nicht, wann Sie eingezogen sind oder wann das Grundbuchamt Sie eingetragen hat, sondern der Abschluss der jeweiligen notariellen Kaufverträge. Der Bundesfinanzhof hat das zuletzt mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (IX B 24/26) ausdrücklich bestätigt: Die Wertsteigerung ist Ihnen wirtschaftlich bereits mit dem bindenden Vertrag zugeflossen. Gerechnet wird taggenau von Vertragsdatum zu Vertragsdatum.

Eine Besonderheit gibt es bei aufschiebend bedingten Verträgen oder solchen, die behördlich genehmigt werden müssen – hier kann ausnahmsweise der Eintritt der vollen Bindungswirkung maßgeblich sein. Das ist ein Fall für den Steuerberater, nicht für eine Faustregel.

Die Ausnahme: Sie haben selbst darin gewohnt

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt Immobilien aus, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Dafür gibt es zwei Wege, und es genügt, wenn einer davon passt:

• Durchgehend selbst bewohnt – zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich.
• Im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor – die praktisch viel wichtigere Variante.

Die zweite Variante wird regelmäßig missverstanden. Es sind keine vollen drei Jahre nötig. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 27. Juni 2017 (IX R 37/16) klargestellt: Der Zeitraum muss sich zusammenhängend über drei Kalenderjahre erstrecken, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Jahres – voll auszufüllen. Das mittlere Kalenderjahr muss durchgehend eigengenutzt sein; im Jahr davor und im Verkaufsjahr genügt jeweils ein Teilzeitraum.

Wer also von Dezember 2024 bis Januar 2026 durchgehend in der Wohnung gelebt hat, erfüllt die Voraussetzung: 2025 ist vollständig abgedeckt, 2024 und 2026 jeweils teilweise, und der Zeitraum ist zusammenhängend.

Mit „eigenen Wohnzwecken" ist mehr gemeint, als viele denken. Nach demselben Urteil ist auch ein Gebäude begünstigt, das nur zeitweise bewohnt wird, sofern es dem Eigentümer in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Damit fallen Zweitwohnungen, nicht vermietete Ferienwohnungen und Wohnungen bei doppelter Haushaltsführung unter die Ausnahme.

Vier Entscheidungen markieren die Grenzen:

Die Linie dahinter: Begünstigt ist, wer die Immobilie tatsächlich selbst nutzt oder sie einem Kind überlässt, für das er Kindergeld erhält. Andere Unterhaltsberechtigte – auch die eigene Mutter – reichen nicht.

So wird die Steuer berechnet

Steuerpflichtig ist nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn. Und der fällt fast immer anders aus, als Eigentümer ihn im Kopf haben – vor allem, wenn die Immobilie vermietet war.

Der Posten, der die meisten überrascht, ist die Abschreibung. Was Sie über die Jahre als AfA steuerlich abgezogen haben, wird beim Verkauf den Anschaffungskosten wieder hinzugerechnet – der Gewinn steigt also genau um diesen Betrag. Bei einer sieben Jahre lang vermieteten Wohnung sind das schnell 25.000 bis 30.000 Euro.

Abziehbar sind dafür alle Kosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen: Maklerprovision, Notargebühren, Energieausweis, Inserate, Löschungskosten für die Grundschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung.

Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht. Der Gewinn wird Ihren übrigen Einkünften zugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet – 2026 je nach Einkommen zwischen 14 und 45 Prozent. Dazu kommt die Kirchensteuer, in Bayern 8 Prozent der Einkommensteuer. Der Solidaritätszuschlag entfällt für rund neun von zehn Steuerzahlern; das Bundesverfassungsgericht hat ihn mit Urteil vom 26. März 2025 (2 BvR 1505/20) für verfassungsgemäß erklärt.

Geerbt, geschenkt, übertragen: die Frist läuft weiter

Hier liegt die häufigste Fehlannahme überhaupt. Viele Erben glauben, mit dem Erbfall beginne eine neue Zehnjahresfrist. Das Gegenteil ist der Fall.

Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dem unentgeltlichen Erwerber die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Sie erben also nicht nur die Immobilie, sondern auch deren Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten. Hat Ihr Vater das Haus 1998 gekauft, können Sie es heute steuerfrei verkaufen – der Erbfall selbst löst keine neue Frist aus.

Umgekehrt gilt: Hat der Erblasser die Wohnung erst 2021 erworben, läuft die Frist bis 2031, auch wenn Sie selbst erst seit Kurzem Eigentümer sind.

Kein Fall des § 23 EStG, aber im selben Atemzug wichtig: Wer mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren kauft und wieder verkauft, gilt nach der Drei-Objekt-Grenze als gewerblicher Grundstückshändler. Dann ist die Zehnjahresfrist bedeutungslos, es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, und auch ein Verkauf nach fünfzehn Jahren bleibt steuerpflichtig. Maßgeblich ist das BMF-Schreiben vom 26. März 2004; als Objekt zählt dabei jede einzelne Eigentumswohnung. Geerbte und geschenkte Grundstücke zählen grundsätzlich nicht mit.

Was sich 2026 noch ändern könnte

Ein Punkt ist derzeit in Bewegung, und er betrifft eine der härtesten Konstellationen überhaupt: die Immobilie nach einer Trennung.

Bisher gilt, was der Bundesfinanzhof am 14. Februar 2023 entschieden hat (IX R 11/21): Zieht ein Ehegatte nach der Trennung aus und verkauft seinen Miteigentumsanteil an den in der Immobilie verbliebenen Partner, ist das ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Eine Zwangslage, die das anders bewerten würde, hat das Gericht verneint. Wer auszieht, verliert die Eigennutzung – und mit ihr die Steuerbefreiung.

Im Jahressteuergesetz 2026 ist eine Ergänzung des § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG vorgesehen, die genau diese Fälle befreien soll: wenn die Veräußerung Teil oder Folge einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Verfahrens ist und der Verkäufer bis zur räumlichen Trennung selbst dort gewohnt hat. Eine Anwendung auf alle offenen Fälle ist im Gespräch.

Und noch eine Bewegung, die nicht den Verkauf, sondern den Nießbrauch betrifft: Mit Urteil vom 10. Oktober 2025 (IX R 4/24) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass eine Ablösezahlung für den Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht nicht unter § 23 EStG fällt, sondern als Entschädigung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört – und damit steuerpflichtig ist. Das weicht von der bisherigen Verwaltungspraxis ab und ist bei jeder Ablösung mitzudenken.