Welche Steuern beim Verkauf wirklich anfallen
Für die meisten Verkäufer lautet die Antwort: keine. Das ist die gute Nachricht. Die weniger gute: Wer zu den Ausnahmen gehört, merkt es oft erst, wenn der Bescheid kommt.
Das Wichtigste in Kürze
- Selbst bewohnt oder länger als zehn Jahre gehalten? Dann fällt auf den Gewinn in aller Regel keine Steuer an.
- Vermietet und innerhalb von zehn Jahren verkauft? Dann greift die Spekulationssteuer – und die Abschreibung erhöht den Gewinn.
- Mehr als drei Objekte in fünf Jahren? Dann droht der gewerbliche Grundstückshandel mit Gewerbesteuer.
- Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer – in Bayern 3,5 Prozent, dem niedrigsten Satz Deutschlands.
Der Überblick
Beim Verkauf einer Immobilie können vier Steuern eine Rolle spielen. Sie treffen unterschiedliche Personen zu unterschiedlichen Zeitpunkten, und nur eine davon betrifft den Verkäufer regelmäßig.
| Steuer | Trifft | Wann |
|---|---|---|
| Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn | Verkäufer | nur innerhalb von 10 Jahren, ohne Eigennutzung |
| Gewerbesteuer | Verkäufer | nur bei gewerblichem Grundstückshandel |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | bei jedem entgeltlichen Erwerb |
| Erbschaft- oder Schenkungsteuer | Erbe oder Beschenkter | bei unentgeltlichem Übergang |
Einkommensteuer auf den Gewinn
Das ist die Steuer, die gemeint ist, wenn von „Spekulationssteuer" die Rede ist. Sie fällt nur an, wenn zwischen den beiden Notarterminen nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben.
Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht: Der Gewinn kommt zu Ihren übrigen Einkünften hinzu und wird mit Ihrem persönlichen Satz belastet. Wer ohnehin gut verdient, landet schnell im oberen Bereich – der Verkauf kann den Satz sogar für das gesamte Jahr anheben.
Wie der Gewinn berechnet wird, welche Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien gelten und warum die Abschreibung beim Verkauf wieder hinzugerechnet wird, steht ausführlich im Beitrag zur Spekulationsfrist.
Gewerbesteuer: die Drei-Objekt-Grenze
Wer regelmäßig kauft und verkauft, ist steuerlich irgendwann kein privater Eigentümer mehr, sondern ein Gewerbebetrieb. Die Grenze zieht die Rechtsprechung bei mehr als drei Objekten innerhalb von etwa fünf Jahren zwischen Erwerb und Verkauf – die Steuerpflicht beginnt also mit dem vierten Objekt.
- Als Objekt zählt jede wirtschaftliche Einheit – auch jede einzelne Eigentumswohnung. Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus ist ein Objekt, dasselbe Haus nach Aufteilung in acht Wohnungen sind acht.
- Fünf Jahre sind keine starre Grenze. Bei zusätzlichen Anhaltspunkten können auch Verkäufe bis zu zehn Jahre nach dem Erwerb einbezogen werden.
- Geerbte und geschenkte Grundstücke zählen grundsätzlich nicht mit.
- Persönliche Gründe helfen nicht. Scheidung, Krankheit oder wirtschaftlicher Zwang sind nach der Rechtsprechung unerheblich.
Die Folgen sind einschneidend: Die Einkünfte werden zu Einkünften aus Gewerbebetrieb, es fällt Gewerbesteuer an, die Zehnjahresfrist verliert jede Bedeutung, und die Grundstücke werden zu Umlaufvermögen – eine Abschreibung ist dann nicht mehr möglich.
Grunderwerbsteuer: Bayern ist der günstigste Standort
Die Grunderwerbsteuer trifft nicht Sie, sondern Ihren Käufer – sie ist aber ein Preisfaktor, weil sie das Budget der Interessenten belastet. Seit der Föderalismusreform legen die Länder den Satz selbst fest, und die Spreizung ist erheblich.
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Auf eine Immobilie für 500.000 Euro sind das in Bayern 17.500 Euro – in Nordrhein-Westfalen wären es 32.500 Euro. Für Käufer, die knapp kalkulieren, sind das 15.000 Euro mehr Eigenkapitalbedarf.
Formal sind nach § 13 GrEStG alle Beteiligten Gesamtschuldner, also auch der Verkäufer. Im Kaufvertrag wird regelmäßig vereinbart, dass der Käufer zahlt; zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt jedoch an den Verkäufer halten. Der Notar zeigt den Vorgang dem Finanzamt an, der Bescheid kommt meist innerhalb eines Monats, fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe. Erst wenn sie gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein.
Steuerfrei sind unter anderem der Erwerb von Todes wegen und Schenkungen, Erwerbe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, zwischen geschiedenen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung sowie zwischen Verwandten in gerader Linie – Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel, auch Stiefkinder. Geschwister sind nicht befreit. Außerdem bleiben Erwerbe bis 2.500 Euro steuerfrei.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Geht die Immobilie nicht gegen Geld, sondern durch Erbfall oder Schenkung über, greift statt der Grunderwerbsteuer die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Die Freibeträge liegen für Kinder bei 400.000 Euro, für Ehegatten bei 500.000 Euro – und sie sind seit 2009 unverändert, während die Immobilienpreise es nicht sind.
Verschärft hat sich die Lage zum 1. Januar 2023: Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Bewertungsvorschriften an die ImmoWertV angepasst. Die Details und ein Rechenbeispiel stehen im Beitrag zur Erbschaftsteuer bei Immobilien.
Häufige Fragen
Ich verkaufe mein selbst bewohntes Haus. Muss ich etwas versteuern?
Muss ich den Verkauf in der Steuererklärung angeben, wenn er steuerfrei ist?
Ich habe drei Wohnungen geerbt und will sie verkaufen. Werde ich zum Gewerbebetrieb?
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