Wie groß ist die Wohnung wirklich?
Dieselbe Wohnung hat je nach Rechenweg 96 oder 118 Quadratmeter. Wer die größere Zahl ins Exposé schreibt, verkauft nicht teurer – er verkauft mit einem Risiko, das fünf Jahre lang bestehen bleibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Für Wohnraum gilt die Wohnflächenverordnung – sie liefert die kleinste und rechtlich maßgebliche Zahl.
- DIN 277 rechnet Keller, Treppen und Balkone voll mit und führt zu deutlich größeren Flächen.
- Räume unter einem Meter Höhe zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte.
- Nennen Sie im Exposé die Berechnungsgrundlage – das ist der wirksamste Schutz vor späterem Streit.
Drei Rechenwege, drei Ergebnisse
Es gibt in Deutschland kein einziges Maß für „Wohnfläche". Es gibt drei gebräuchliche Rechenwege, und sie führen zu unterschiedlichen Zahlen für dieselbe Wohnung.
| WoFlV | DIN 283 | DIN 277 | |
|---|---|---|---|
| Status | seit 2004 in Kraft, rechtlicher Standard für Wohnraum | 1983 zurückgezogen, vom BGH weiter anerkannt | gültig, gedacht für die Kostenermittlung |
| Dachschräge 1–2 m | 50 % | 50 % | reduziert |
| Balkon, Loggia, Terrasse | 25 %, höchstens 50 % | 25 % | voll |
| Treppen über drei Steigungen | nicht angerechnet | keine Regel | voll |
| Keller | nicht angerechnet | – | mitgerechnet |
| Ergebnis | kleinste Fläche | ähnlich WoFlV | größte Fläche |
Was wie angerechnet wird
§ 4 der Wohnflächenverordnung regelt die Anrechnung nach lichter Höhe:
| Lichte Höhe | Anrechnung |
|---|---|
| mindestens 2,00 m | 100 % |
| mindestens 1,00 m, weniger als 2,00 m | 50 % |
| unter 1,00 m | 0 % |
| unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume | 50 % |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
Gar nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Heizungsräume und Garagen. Auch Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Podeste bleiben unberücksichtigt.
Das erklärt, warum ausgebaute Dachgeschosse und Häuser mit viel Nebenfläche in Exposés so oft zu groß angegeben werden: Der Keller-Hobbyraum, die Treppe und die große Terrasse summieren sich schnell.
Beispiel: Dachgeschosswohnung
- Grundfläche über 2,00 m Höhe
- 68,0 m²
- Fläche zwischen 1,00 m und 2,00 m (24 m², zur Hälfte)
- 12,0 m²
- Fläche unter 1,00 m (9 m²)
- 0,0 m²
- Balkon 12 m², zu einem Viertel
- 3,0 m²
- Treppe zum Spitzboden
- 0,0 m²
- Wohnfläche nach WoFlV
- 83,0 m²
Nach DIN 277 käme dieselbe Wohnung auf deutlich über 100 Quadratmeter – ohne dass sich ein einziger Quadratmeter Nutzung ändert.
Was passiert, wenn die Angabe nicht stimmt
Im Mietrecht ist die Grenze klar gezogen: Ist die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner als vereinbart, liegt ein erheblicher Mangel vor, und die Miete ist gemindert – ohne dass der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung darlegen muss. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 24. März 2004 (VIII ZR 295/03) entschieden.
Beim Kauf ist die Lage differenzierter. Entscheidend ist, ob die Fläche Beschaffenheit geworden ist – also in die notarielle Urkunde aufgenommen wurde. Angaben, die nur im Exposé stehen, führen nach der Rechtsprechung in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Wer sich auf eine Fläche verlassen will, muss sie in den Vertrag schreiben lassen.
Praktisch heißt das: Eine unsichere Flächenangabe ist kein Detail, sondern ein Risiko, das Sie für einen überschaubaren Betrag beseitigen können.
Wer misst, und was es kostet
Aufmessen dürfen Architekten, Bauingenieure, Vermessungsingenieure, Bausachverständige und Immobiliengutachter. Für eine normale Wohnung liegt eine Wohnflächenberechnung erfahrungsgemäß im niedrigen dreistelligen Bereich; ein qualifiziertes Gutachten, das vor Gericht Bestand haben soll, kostet deutlich mehr.
Gearbeitet wird mit Laserdistanzmessern, die auf ein bis zwei Millimeter genau messen. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Aufstellung Raum für Raum – genau das, was Käufer, Banken und im Streitfall Gerichte sehen wollen.
Für die Erbschaftsteuer hat die Fläche übrigens noch eine zweite Bedeutung: Bei der Befreiung des Familienheims für Kinder liegt die Grenze bei 200 Quadratmetern Wohnfläche. Wie sich das auswirkt, steht im Beitrag zur Erbschaftsteuer bei Immobilien.
Häufige Fragen
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Gehört ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?
Wir haben die Fläche aus dem alten Kaufvertrag übernommen. Reicht das?
Was, wenn die Fläche kleiner ist als angegeben?
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