Zu Lebzeiten übergeben, ohne sich auszuliefern

Warum die meisten zu Lebzeiten übertragen

Nach § 14 ErbStG werden alle Zuwendungen von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet; der Freibetrag steht nur einmal je Zeitraum zur Verfügung. Nach Ablauf lebt er vollständig neu auf. Ein Elternpaar kann so pro Kind alle zehn Jahre 800.000 Euro steuerfrei weitergeben – vorausgesetzt, es fängt früh genug an.

Dazu kommt ein Effekt, den viele übersehen: Seit dem 1. Januar 2023 bewertet das Finanzamt Immobilien nach geänderten Regeln deutlich höher. Wer heute überträgt, verschiebt nicht nur Vermögen, sondern friert auch einen Wert ein, der später womöglich höher angesetzt würde.

Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente: der Unterschied zählt

Drei Instrumente, die regelmäßig verwechselt werden, obwohl sie sehr unterschiedlich wirken:

Steuerlich wirkt der Vorbehalt wie ein Abzugsposten. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird nach § 14 BewG aus dem Jahreswert – bei Vermietung dem Nettoertrag, bei Selbstnutzung der ortsüblichen Kaltmiete – und einem Vervielfältiger berechnet, der sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten richtet. Die für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 maßgeblichen Vervielfältiger hat das Bundesfinanzministerium am 21. Oktober 2025 veröffentlicht; sie beruhen auf der Sterbetafel 2022/2024.

Begrenzt wird der Jahreswert durch § 16 BewG auf höchstens ein Achtzehnkommasechstel des Steuerwerts der Immobilie. Bei sehr jungen Berechtigten greift diese Deckelung regelmäßig.

Die Falle beim Pflichtteil

Hier liegt der teuerste Irrtum der vorweggenommenen Erbfolge, und er betrifft ausgerechnet die beliebteste Gestaltung.

§ 2325 BGB gibt Pflichtteilsberechtigten einen Ergänzungsanspruch, wenn der Erblasser zu Lebzeiten verschenkt hat. Nach Absatz 3 wird die Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall voll berücksichtigt und danach um jeweils ein Zehntel pro Jahr weniger; nach zehn Jahren bleibt sie außer Betracht. Wer früh überträgt, entwertet also den Pflichtteilsergänzungsanspruch Jahr für Jahr.

Beim Wohnungsrecht ist die Lage anders und günstiger. Der Bundesgerichtshof hat am 29. Juni 2016 (IV ZR 474/15) klargestellt, dass es auf das rechtlich Vereinbarte ankommt: Ein räumlich begrenztes Wohnungsrecht – etwa an der Einliegerwohnung – hindert den Fristbeginn regelmäßig nicht, weil der Übergeber den Gegenstand dann eben nicht mehr im Wesentlichen weiter nutzt. Nur ein Wohnungsrecht am gesamten Objekt kann die Frist blockieren.

Wer also beides will – Absicherung und Abschmelzung –, landet oft bei einem räumlich beschränkten Wohnungsrecht statt beim vollen Nießbrauch. Was im Einzelfall richtig ist, hängt davon ab, ob es überhaupt Pflichtteilsberechtigte gibt, die einen Anspruch geltend machen würden. Das gehört auf den Tisch, bevor der Vertrag entworfen wird.

Was sonst noch in den Vertrag gehört

Eine Übertragung ohne Sicherungen ist ein Geschenk mit offenem Ausgang. Diese Punkte sollten Sie mit dem Notar besprechen:

• Rückforderungsrechte für die Fälle, die man nicht erwartet: Vorversterben des Kindes, Insolvenz, Scheidung des Kindes, Verkauf oder Belastung ohne Zustimmung.
• Gleichstellungsgeld an die Geschwister, damit der Streit nicht auf den Erbfall verschoben wird.
• Pflege- und Versorgungsverpflichtungen, wenn sie Teil der Abrede sind – schriftlich und konkret, nicht als Absichtserklärung.
• Wer trägt Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer? Beim Nießbrauch ist das gesetzlich anders verteilt, als die meisten annehmen.
• Pflichtteilsverzicht der übrigen Kinder, notariell – das ist die einzige wirklich belastbare Lösung, wenn der Ausgleich sonst nicht darstellbar ist.

Und ein steuerlicher Stolperstein zum Schluss: Übernimmt das Kind bei der Übertragung ein Darlehen, ist der Vorgang teilentgeltlich. Der Bundesfinanzhof hat am 11. März 2025 (IX R 17/24) entschieden, dass dann in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist – mit der Folge, dass beim Übergeber ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen kann, wenn die Zehnjahresfrist des § 23 EStG noch läuft. Im entschiedenen Fall waren es über 40.000 Euro Gewinn, mit dem niemand gerechnet hatte.