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Warum Käufer in Bayern günstiger wegkommen

Bayern ist das einzige Bundesland, das die Grunderwerbsteuer nie erhöht hat. Auf eine halbe Million Kaufpreis macht das gegenüber Nordrhein-Westfalen 15.000 Euro aus – Geld, das der Käufer stattdessen ins Objekt stecken kann.

3,5 %Steuersatz in Bayern

1 MonatZahlungsfrist nach Bescheid

2.500 €Freigrenze

Das Wichtigste in Kürze

Bayern erhebt 3,5 Prozent – der niedrigste Satz in Deutschland und seit Jahrzehnten unverändert.
Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis samt übernommener Lasten, nicht der Verkehrswert.
Gesondert ausgewiesenes Zubehör wie eine Einbauküche mindert die Steuer.
Ohne gezahlte Steuer keine Eigentumsumschreibung – das Grundbuchamt wartet auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Der Satz und was er kostet

Seit die Länder den Satz 2006 selbst festlegen dürfen, haben fast alle erhöht. Bayern nicht. Der Unterschied ist im Kaufpreisbereich, in dem sich ein Einfamilienhaus in Niederbayern oder eine Wohnung in München bewegt, kein Detail.

Kaufpreis	Bayern (3,5 %)	NRW (6,5 %)	Unterschied
250.000 €	8.750 €	16.250 €	7.500 €
400.000 €	14.000 €	26.000 €	12.000 €
500.000 €	17.500 €	32.500 €	15.000 €
750.000 €	26.250 €	48.750 €	22.500 €
1.000.000 €	35.000 €	65.000 €	30.000 €

Wer zahlt, wann und an wen

Nach § 13 GrEStG sind alle am Erwerbsvorgang Beteiligten Gesamtschuldner – rechtlich also Käufer und Verkäufer gemeinsam. In praktisch jedem Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Diese Vereinbarung wirkt aber nur im Innenverhältnis: Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.

Der Ablauf ist immer derselbe:

Der Kaufvertrag wird beurkundet. Damit entsteht die Steuer.
Der Notar zeigt den Vorgang dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG) – dafür müssen Sie nichts tun.
Das Finanzamt erlässt den Steuerbescheid, meist innerhalb eines Monats.
Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG).
Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG).
Erst mit dieser Bescheinigung trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer ein.

Warum das den Zeitplan bestimmtZwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegen typischerweise sechs bis acht Wochen. Der Grunderwerbsteuerbescheid ist einer der Gründe dafür. Wer eine Übergabe zu einem festen Termin plant, sollte diesen Schritt einkalkulieren – beschleunigen lässt er sich kaum.

Modernes Einfamilienhaus mit Rasenfläche

Was nicht in die Bemessungsgrundlage gehört

Besteuert wird der Wert der Gegenleistung: der Kaufpreis zuzüglich übernommener Schulden und vorbehaltener Nutzungsrechte. Was beweglich ist, gehört nicht dazu.

Wird im Kaufvertrag ein eigener Betrag für mitverkauftes Zubehör ausgewiesen, mindert das die Steuer:

Beispiel: Haus mit Einbauküche und Gartenhaus

Kaufpreis gesamt: 520.000 €
− Einbauküche (gesondert ausgewiesen): − 18.000 €
− Gartenhaus und Markise: − 6.000 €
Bemessungsgrundlage: 496.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 %: 17.360 €
Ersparnis gegenüber 520.000 €: 840 €

Die Beträge müssen dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen. Wer eine acht Jahre alte Küche mit 40.000 Euro ansetzt, provoziert eine Nachfrage des Finanzamts – und im Zweifel eine Schätzung.

Ebenfalls nicht zur Gegenleistung zählen Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen, soweit sie im Vertrag gesondert benannt sind. Die Finanzverwaltung sieht das allerdings nicht in allen Konstellationen gleich – hier lohnt die Abstimmung mit dem Notar.

Wer gar nichts zahlt

§ 3 GrEStG nennt eine Reihe von Befreiungen. Die praktisch wichtigsten:

Konstellation	Steuerfrei?
Erwerb von Todes wegen, Schenkung	ja
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner untereinander	ja
Geschiedene Ehegatten, Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung	ja
Eltern an Kind, Großeltern an Enkel, auch Stiefkinder	ja
Kind an Eltern	ja
Geschwister untereinander	nein
Onkel oder Tante an Nichte oder Neffe	nein
Erwerbsvorgänge bis 2.500 €	ja (Freigrenze)

Dass Geschwister nicht befreit sind, überrascht viele – gerade in Erbengemeinschaften, in denen ein Geschwisterteil die Anteile der anderen übernehmen will. Über eine Zwischenübertragung auf die Eltern lässt sich das in manchen Konstellationen gestalten; das ist aber ein Fall für den Notar und will vorher durchgerechnet sein.

Einen Freibetrag fürs Eigenheim gibt es nichtEine Länderöffnungsklausel, die Freibeträge für selbst genutztes Wohneigentum erlauben würde, ist seit Jahren im Gespräch, aber nicht umgesetzt. Auch in Bayern gibt es keine Sonderregelung für Eigennutzer – der Vorteil liegt allein im niedrigen Satz.

Häufige Fragen

Wann genau muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Der Bescheid kommt üblicherweise vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung. Rechnen Sie also damit, dass das Geld etwa zwei bis drei Monate nach dem Notartermin bereitstehen muss – deutlich vor der Kaufpreiszahlung liegt das meist nicht.

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

Banken finanzieren Kaufnebenkosten nur eingeschränkt mit; viele erwarten, dass Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Provision aus Eigenkapital kommen. In Bayern sind das bei 3,5 Prozent zusammen rund 6 bis 7 Prozent des Kaufpreises – in Ländern mit 6,5 Prozent sind es fast 10 Prozent.

Fällt die Steuer auch bei einer Schenkung unter Geschwistern an?

Bei einer echten Schenkung nicht, weil der Vorgang dann der Schenkungsteuer unterliegt und deshalb von der Grunderwerbsteuer befreit ist. Wird dagegen ein Kaufpreis gezahlt, etwa beim Übernehmen eines Erbteils gegen Ausgleichszahlung, fällt Grunderwerbsteuer an – Geschwister sind nicht befreit.

Quellen und Stand§§ 1, 3, 8, 9, 13, 15, 18, 22 GrEStG; Art. 105 Abs. 2a GG. Steuersätze der Länder, Stand 2026. Stand: September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.

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