Muss das Elternhaus für die Pflege weg?

Was ein Heimplatz wirklich kostet

Der Verband der Ersatzkassen erhebt die Eigenanteile halbjährlich. Zum 1. Juli 2026 setzen sie sich im Bundesdurchschnitt so zusammen:

Entlastung bringt die Aufenthaltsdauer. Nach § 43c SGB XI übernimmt die Pflegekasse einen wachsenden Anteil des pflegebedingten Eigenanteils:

Reichen Rente und eigenes Vermögen nicht, tritt die Hilfe zur Pflege nach dem SGB XII ein. Und damit beginnt die Frage nach dem Haus.

Wann die Immobilie geschützt ist

Sozialhilfe ist nachrangig: Eigenes Vermögen ist vorher einzusetzen. Geschont bleiben nach § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII derzeit 10.000 Euro je Person – bei Ehepaaren wird der Betrag für beide gewährt, also 20.000 Euro. Der Betrag wurde zum 1. Januar 2023 von 5.000 Euro angehoben.

Für die Immobilie gilt eine eigene Vorschrift. § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII schützt ein angemessenes Hausgrundstück, das von der pflegebedürftigen Person oder von Angehörigen bewohnt wird. Zwei Punkte sind dabei entscheidend:

• Angemessenheit ist eine Gesamtbetrachtung – Personenzahl, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Wert, Ausstattung, regionale Verhältnisse. Starre Quadratmetergrenzen gibt es im SGB XII nicht; die Richtwerte aus dem SGB II dienen allenfalls als Orientierung.
• Geschützt ist, was bewohnt wird. Zieht die pflegebedürftige Person dauerhaft ins Heim und lebt niemand sonst im Haus, entfällt der Schutz in aller Regel.

Ist das Haus nicht geschützt, heißt das nicht automatisch „sofort verkaufen". Der Sozialhilfeträger kann Leistungen zunächst darlehensweise gewähren und sich über eine Sicherungshypothek absichern. Für die Angehörigen entsteht dadurch Zeit, den Verkauf ordentlich vorzubereiten, statt unter Druck zu verkaufen.

Elternunterhalt: die 100.000-Euro-Grenze

Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz werden Kinder für den Elternunterhalt erst herangezogen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen 100.000 Euro übersteigt. Darunter prüft der Sozialhilfeträger gar nicht erst – es gilt eine gesetzliche Vermutung, dass die Grenze nicht überschritten ist.

Die Grenze gilt je Kind, nicht für das Haushaltseinkommen. Das Einkommen des Schwiegerkinds bleibt außer Betracht. Wird die Grenze überschritten, wird der Unterhalt nach den üblichen Maßstäben berechnet, mit erheblichen Selbstbehalten.

Wenn früher verschenkt wurde

Viele Eltern übertragen das Haus zu Lebzeiten an die Kinder – aus guten Gründen, siehe den Beitrag zum Überschreiben. Kommt später der Pflegefall, stellt sich die Frage, ob das Sozialamt darauf zugreifen kann.

Die Rechtsgrundlage ist § 528 BGB: Kann der Schenker nach dem Vollzug der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er das Geschenk zurückfordern – beschränkt auf das, was zur Bedarfsdeckung erforderlich ist. Bei laufenden Heimkosten läuft das auf monatliche Zahlungen hinaus, nicht auf die Rückübertragung des Hauses. Der Sozialhilfeträger kann diesen Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich überleiten und gegen das beschenkte Kind geltend machen.

Begrenzt wird das durch § 529 BGB: Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstands zehn Jahre verstrichen sind – oder wenn der Beschenkte bei Herausgabe seinen eigenen angemessenen Unterhalt gefährden würde.

Maßgeblich für den Fristbeginn ist der tatsächliche Vollzug, bei Grundstücken also die Eintragung im Grundbuch – nicht das Datum des Notartermins.

Verkauf an die Kinder: was dabei zu beachten ist

Ein häufiger Gedanke: Statt zu schenken, verkauft man an die Kinder. Das kann funktionieren, aber nur unter Bedingungen.

• Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert entsprechen. Ein Verkauf unter Wert ist eine gemischte Schenkung – der unentgeltliche Teil löst Schenkungsteuer aus und startet die Zehnjahresfrist des § 529 BGB. Ein Wertgutachten ist deshalb Pflichtdokumentation, nicht Kür.
• Das Geld muss tatsächlich fließen. Wird der Kaufpreis gestundet, in Raten gezahlt oder gegen Pflegeleistungen verrechnet, schaut der Sozialhilfeträger genau hin. Und landet der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers, ist er dort als Vermögen einzusetzen – der vermeintliche Schutzeffekt ist dahin.
• Geschäftsfähigkeit klären. Bei nachlassender Geschäftsfähigkeit braucht es eine notariell beglaubigte Vorsorge- oder Verkaufsvollmacht. Fehlt sie, bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer, dessen Grundstücksverkauf genehmigungsbedürftig ist – das kostet Monate.
• Grunderwerbsteuer fällt nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG), und der Verkauf eines seit Jahrzehnten selbst bewohnten Elternhauses ist beim Verkäufer in aller Regel einkommensteuerfrei.