Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Fristen, Erbengemeinschaft

Zuerst: Eigentum nachweisen

Verkaufen können Sie erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Dafür brauchen Sie entweder einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll – Letzteres genügt dem Grundbuchamt in der Regel und spart die Kosten des Erbscheins, die sich nach dem Nachlasswert richten.

Wichtig: Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Danach fallen die vollen Gebühren an. Diese Frist wird häufig übersehen.

Wer das Erbe ausschlagen will, hat dafür grundsätzlich sechs Wochen ab Kenntnis. Bei überschuldeten Nachlässen mit belasteten Immobilien ist das eine ernsthaft zu prüfende Option.

Erbschaftsteuer und Freibeträge

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro je Elternteil, Enkel in der Regel 200.000 Euro, Geschwister und weiter entfernte Verwandte nur 20.000 Euro. Bewertet wird die Immobilie mit dem Verkehrswert.

Eine Besonderheit ist das Familienheim: Erbt der Ehegatte die selbst genutzte Wohnung und bewohnt sie mindestens zehn weitere Jahre selbst, bleibt sie steuerfrei – unabhängig vom Wert. Bei Kindern gilt das bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wird innerhalb der zehn Jahre verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend.

Erbengemeinschaft: der häufigste Stolperstein

Eine Erbengemeinschaft kann eine Immobilie nur gemeinsam verkaufen – ein einzelner Miterbe kann den Verkauf blockieren. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, bei der regelmäßig deutlich unter Marktwert zugeschlagen wird. Für alle Beteiligten ist das das schlechteste Ergebnis.

In der Praxis hilft ein neutraler Dritter, der allen Miterben dieselbe belastbare Zahl vorlegt und den Prozess führt. Sehr häufig liegt der Konflikt nicht im Verkauf selbst, sondern in unterschiedlichen Vorstellungen darüber, was die Immobilie wert ist.

Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien

Für die Zehnjahresfrist zählt nicht der Erbfall, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Hat er sie vor zwanzig Jahren gekauft, können Sie sofort steuerfrei verkaufen.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Erbengemeinschaften und größeren Nachlässen sollten Sie einen Fachanwalt für Erbrecht und Ihren Steuerberater einbeziehen.