Ein Haus, zwei Wege auseinander

Die drei realistischen Wege

Gehört die Immobilie beiden je zur Hälfte, kann keiner allein verkaufen. Nach § 749 Abs. 1 BGB kann aber jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen – und weil sich ein Grundstück nicht teilen lässt, geschieht das über die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Ein Titel ist dafür nicht nötig; der Antrag eines Miteigentümers genügt.

Das ist der Grund, warum am Ende fast immer verkauft oder ausgezahlt wird: Die Blockade hält nicht. Sie verzögert nur – und verteuert.

Den Partner auszahlen: der Rechenweg

Die Grundrechnung ist einfach, die Korrekturposten sind es nicht.

Diese Posten gehören in jede ernsthafte Berechnung:

• Zugewinnausgleich. Lebten Sie in Zugewinngemeinschaft, wird die Immobilie ohnehin im An- und Endvermögen berücksichtigt; die Ausgleichsforderung wird meist mit der Abfindung verrechnet.
• Nutzungsentschädigung. Wer allein im Haus wohnt, hat einen Wohnvorteil – § 1361b Abs. 3 BGB in der Trennungszeit, § 745 Abs. 2 BGB danach.
• Getilgte Raten nach dem Stichtag. Wer weiterzahlt, hat einen Ausgleichsanspruch aus § 426 BGB.
• Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Darlehen vorzeitig abgelöst wird.

Ein Detail, das Streit erspart: Nach § 1365 BGB braucht ein Ehegatte, dessen Vermögen im Wesentlichen aus der Immobilie besteht, vor Rechtskraft der Scheidung die Zustimmung des anderen zur Verfügung. Ohne sie ist der Vertrag schwebend unwirksam.

Die Bank entlässt niemanden von selbst

Das ist der Punkt, an dem die meisten Vereinbarungen scheitern – nicht am Willen, sondern an der Bonität.

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner nach § 421 BGB. Daran ändert die Scheidung nichts, und auch nicht, was Sie untereinander vereinbaren. Die Bank muss den ausziehenden Partner ausdrücklich aus der Haftung entlassen – eine sogenannte Schuldhaftentlassung. Einen Anspruch darauf gibt es nicht. Die Bank prüft die Bonität des Übernehmers neu, und zwar allein.

Praktisch heißt das: Wer die Immobilie übernehmen will, sollte vor jeder Einigung mit der Bank sprechen. Eine Scheidungsfolgenvereinbarung, die auf einer Finanzierung beruht, die es nicht gibt, ist nichts wert.

Im Innenverhältnis gilt § 426 BGB – und dort ist nicht immer 50:50 richtig. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 6. November 2019 (XII ZB 311/18) entschieden: Haben Ehegatten schon vor der Ehe gemeinsam für ein Darlehen gehaftet, mit dem die Immobilie eines von beiden finanziert wurde, ist die Verbindlichkeit im Innenverhältnis allein dem Eigentümer zuzurechnen. Zahlungen des anderen während der Ehe gelten als Beitrag zum Familienunterhalt, nicht als Tilgung.

Die Steuerfalle nach dem Auszug

Hier wird es teuer, und zwar für denjenigen, der geht.

Der Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie ist nach § 23 EStG steuerfrei. Wer aber nach der Trennung auszieht und später seinen Miteigentumsanteil an den im Haus verbliebenen Partner überträgt, nutzt die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken – und verliert die Befreiung, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.

Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) entschieden. Im Streitfall hatte das Paar 2008 gekauft, der Mann zog 2015 aus, 2017 folgte die Scheidung, und im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung übertrug er seinen Anteil – unter dem Druck einer drohenden Teilungsversteigerung. Das Gericht sah darin trotzdem eine willentliche, entgeltliche Veräußerung. Zwang, der die Steuerpflicht entfallen ließe, liegt darin nicht.

Verschärfend kommt das Urteil vom 14. November 2023 (IX R 10/22) hinzu: Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann nicht vor, wenn die Überlassung (auch) an den geschiedenen Ehegatten erfolgt. Die sonst hilfreiche Ausnahme für die Überlassung an eigene Kinder rettet die Befreiung also nicht, wenn der Ex-Partner mit im Haus wohnt.

Praktische Konsequenz bis dahin: Wenn die Zehnjahresfrist noch läuft und ein Anteil übertragen werden soll, ist die Reihenfolge der Schritte kein Formalismus, sondern eine Rechengröße. Sprechen Sie mit dem Steuerberater, bevor Sie zum Notar gehen – nicht danach.

Wann der gemeinsame Verkauf die bessere Antwort ist

Wir sehen in der Praxis drei Konstellationen, in denen der Verkauf den anderen Wegen klar überlegen ist:

• Die Alleinfinanzierung trägt nicht. Wenn die Bank den Übernehmer nicht allein finanziert, ist die Auszahlung keine Option, sondern eine Verzögerung.
• Der Wert ist strittig. Beim Verkauf legt der Markt den Preis fest, nicht die Verhandlung. Das nimmt dem Streit die Grundlage.
• Beide wollen abschließen. Eine gemeinsame Immobilie hält Menschen aneinander gebunden, die das nicht mehr wollen – über Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen und jede Anschlussfinanzierung.

Was dabei hilft, ist eine Bewertung, der beide Seiten trauen. Wir machen das in Trennungssituationen regelmäßig und legen die Zahlen beiden Beteiligten gleichzeitig und identisch vor – auf Wunsch getrennt, wenn ein gemeinsamer Termin nicht in Frage kommt.