Es ist länger möglich, als die meisten denken

Die Fristen, auf die es ankommt

Ein Zwangsversteigerungsverfahren läuft in festen Schritten ab, und jeder Schritt hat eine Frist. Wer sie kennt, weiß, wie viel Zeit noch bleibt.

Was die einstweilige Einstellung leistet – und was nicht

§ 30a ZVG erlaubt es dem Gericht, das Verfahren für höchstens sechs Monate einzustellen. Die Voraussetzungen sind eng: Es muss Aussicht bestehen, dass die Versteigerung dadurch vermieden wird, und die Einstellung muss nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners der Billigkeit entsprechen.

„Aussicht" heißt in der Praxis: ein konkreter Plan. Ein unterschriebener Maklerauftrag, ein belastbares Wertgutachten, ein Kaufinteressent, eine Umschuldungszusage. Wer nur um Zeit bittet, bekommt sie nicht.

Abgelehnt wird der Antrag, wenn die Einstellung dem Gläubiger nicht zuzumuten ist oder wenn später ein wesentlich geringerer Erlös zu erwarten wäre. Das Gericht kann die Einstellung außerdem an Auflagen knüpfen – etwa daran, dass laufende Raten binnen zwei Wochen nach Fälligkeit gezahlt werden.

Daneben gibt es weitere Instrumente, die in der Praxis oft wichtiger sind:

• § 30 ZVG – Einstellung mit Zustimmung des Gläubigers. Der praktisch bedeutsamste Weg, weil er nicht an Fristen hängt, sondern an einer Verhandlung.
• § 75 ZVG – Aufhebung, wenn der betreibende Gläubiger befriedigt ist.
• § 765a ZPO – Vollstreckungsschutz bei einer Härte, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Ein enger Ausnahmetatbestand, der etwa bei schwerer Erkrankung greifen kann.

Warum der freihändige Verkauf fast immer besser ist

Die Versteigerung ist kein Markt. Wer an einem Dienstagvormittag im Gerichtssaal sitzt, ist selten derjenige, der am meisten zahlen würde – und er weiß, dass er in einer Sondersituation bietet.

Hinzu kommt die Systematik der Wertgrenzen. Im ersten Termin schützen zwei Schwellen:

Bleibt der erste Termin ohne ausreichendes Gebot, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin, drei bis sechs Monate später. In diesem zweiten Termin kann der Zuschlag zu jedem Gebot erteilt werden. Das ist der Moment, in dem Eigentümer Immobilien für einen Bruchteil ihres Werts verlieren.

Der freihändige Verkauf umgeht das. Er läuft in vier Schritten:

1. Kontakt zur Gläubigerbank, bevor der Termin bekanntgemacht ist. Verhandelt wird über die Einstellung nach § 30 ZVG oder die Rücknahme des Antrags.
2. Stillhaltevereinbarung mit klarer Frist – typisch drei bis sechs Monate – und regelmäßiger Berichtspflicht über den Vermarktungsstand.
3. Lastenfreistellung über den Notar: Er holt die Löschungsunterlagen beziehungsweise Pfandfreigabeerklärungen aller Grundpfandgläubiger ein und verwahrt sie treuhänderisch. Der Kaufpreis wird nur gegen Freigabe ausgezahlt.
4. Aufhebung des Verfahrens nach § 75 ZVG, sobald die betreibenden Gläubiger befriedigt sind oder ihren Antrag zurücknehmen.

Was wir in solchen Fällen tun

Wenn Sie uns in dieser Situation ansprechen, ist der erste Schritt keine Vermarktung, sondern eine nüchterne Bestandsaufnahme: Welche Gläubiger betreiben, wie hoch ist die Gesamtbelastung, welcher Erlös ist realistisch erzielbar, und wie viel Zeit ist noch da.

Daraus ergibt sich, ob ein Verkauf die Schulden deckt oder ob parallel mit den Gläubigern über einen Teilverzicht gesprochen werden muss. Beides braucht eine belastbare Zahl – und zwar eine, die auch die Bank akzeptiert.

Wir arbeiten in diesen Fällen diskret. Ein laufendes Verfahren ist über das Amtsgericht öffentlich einsehbar; die Vermarktung selbst muss es nicht sein.