Immobilienbewertung: die drei Verfahren erklärt

Vergleichswertverfahren

Das Standardverfahren für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Es leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab, die der Gutachterausschuss aus notariellen Kaufverträgen sammelt. Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl echter Vergleichsfälle – in dicht bebauten Lagen funktioniert das sehr gut, bei einem außergewöhnlichen Objekt im ländlichen Raum stößt es an Grenzen.

Ertragswertverfahren

Für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Hier zählt nicht, was das Gebäude gekostet hat, sondern was es einbringt: Jahresnettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer. Für Kapitalanleger ist das die relevante Perspektive – entsprechend argumentieren sie auch in der Verhandlung.

Sachwertverfahren

Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn es kaum Vergleichsobjekte gibt. Bodenwert plus Herstellungswert des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, angepasst über den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Das Verfahren neigt dazu, individuelle Ausstattung höher zu gewichten, als der Markt sie honoriert.

Warum Online-Rechner nur der Anfang sind

Automatisierte Bewertungen arbeiten mit Durchschnittswerten für eine Postleitzahl oder einen Straßenzug. Sie kennen weder den Sanierungsstand Ihrer Heizung noch die Hellhörigkeit des Treppenhauses, weder die geplante Umgehungsstraße noch die Tatsache, dass die Nachbarwohnung seit acht Monaten leer steht. Für eine erste Orientierung sind sie brauchbar. Als Grundlage für einen Angebotspreis, an dem fünf- bis sechsstellige Beträge hängen, sind sie es nicht.

Eine belastbare Einschätzung kombiniert beides: Marktdaten in der Breite und eine Besichtigung vor Ort. Erst dann wird aus einer Zahl ein Preis, der am Markt auch bezahlt wird.