Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis: der Unterschied

Verkehrswert ist Marktwert

Beide Begriffe meinen dasselbe. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Entscheidend ist der Zusatz am Ende: Ein Notverkauf unter Zeitdruck und ein Liebhaberpreis sind beides nicht der Verkehrswert.

Der Angebotspreis ist eine Entscheidung

Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem Sie in die Vermarktung starten. Er liegt bewusst über oder auf dem Verkehrswert – aber wie weit darüber, ist eine strategische Frage und der wichtigste Hebel im gesamten Verkauf.

Die ersten zwei Wochen entscheiden. In dieser Zeit sehen alle vorgemerkten Interessenten Ihr Objekt zum ersten Mal. Ist der Preis stimmig, entstehen mehrere parallele Anfragen – und damit eine Verhandlungsposition. Ist er zu hoch, klicken dieselben Menschen weiter und kommen kein zweites Mal. Jede spätere Preissenkung ist öffentlich sichtbar und wird als Schwäche gelesen.

Der Beleihungswert der Bank

Ein dritter Wert, der oft für Verwirrung sorgt. Banken ermitteln ihn nach eigenen, bewusst vorsichtigen Regeln, weil er die dauerhafte Sicherheit für ein Darlehen abbilden soll. Er liegt typischerweise zehn Prozent oder mehr unter dem Marktwert. Wenn die Bank Ihres Käufers einen niedrigeren Wert ansetzt, heißt das nicht, dass Ihr Preis falsch ist – aber es kann die Finanzierung erschweren.

Und der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter Grundstücksfläche in einer Zone, veröffentlicht von den Gutachterausschüssen und in Bayern über das Portal BORIS einsehbar. Er beschreibt den Boden, nicht das Gebäude, und bezieht sich auf ein Grundstück mit den in der Zone typischen Eigenschaften. Als Baustein einer Bewertung ist er wichtig, als Preisschild taugt er nicht.