Verkaufen mit Mieter im Haus

Was mit dem Mietvertrag passiert

§ 566 BGB ist die Norm, die alles bestimmt: „Kauf bricht nicht Miete". Der Erwerber tritt anstelle des Verkäufers in das bestehende Mietverhältnis ein – mit allen Rechten und Pflichten, zu unveränderten Bedingungen. Er kann die Miete nicht neu festsetzen, keine neuen Klauseln durchsetzen und den Vertrag nicht kündigen, nur weil er neu ist.

Wichtig für den Zeitplan: Der Eintritt erfolgt mit dem Eigentumsübergang, also der Eintragung im Grundbuch – nicht mit der Beurkundung. Bis dahin bleiben Sie Vermieter, kassieren die Miete und tragen die Pflichten.

Praktisch heißt das für die Vorbereitung:

• Mietvertrag, Nachträge und die letzten drei Betriebskostenabrechnungen gehören in die Unterlagen. Käufer prüfen das genau.
• Kaution ist an den Käufer weiterzureichen und im Vertrag zu regeln.
• Besichtigungen brauchen die Mitwirkung des Mieters. Ein Zutrittsrecht gegen dessen Willen gibt es nicht ohne Weiteres – hier entscheidet der Umgangston über den Vermarktungsverlauf.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Wird eine Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Das gilt nicht beim Verkauf einer von Anfang an bestehenden Eigentumswohnung und nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters.

Übt der Mieter aus, kommt der Kauf zu den Bedingungen des vorliegenden Vertrags zustande. Ein gespaltener Kaufpreis – ein Preis für den Mieter, ein anderer für Dritte – hält vor Gericht nicht.

Der Bundesgerichtshof hat den Anwendungsbereich zuletzt erweitert: Mit Urteil vom 21. Mai 2025 (VIII ZR 201/23) hat er entschieden, dass auch die Begründung von Teileigentum ein Vorkaufsrecht analog § 577 BGB entstehen lässt.

Eigenbedarf – und warum das in Bayern schwieriger geworden ist

Viele Käufer fragen als Erstes: Wann kann ich selbst einziehen? Die Antwort ist seit Anfang 2026 in großen Teilen Bayerns eine andere als zuvor.

Grundsätzlich gelten die Kündigungsfristen des § 573c BGB, gestaffelt nach Mietdauer:

Dazu kommt die Sperrfrist des § 577a BGB: Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann der Erwerber drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Länder dürfen diese Frist in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Zum Fristbeginn hat der Bundesgerichtshof am 6. August 2025 (VIII ZR 161/24) klargestellt: Die Sperrfrist beginnt mit dem tatsächlichen Eigentumserwerb desjenigen, der kündigt – also mit der Grundbucheintragung.

Eine Eigenbedarfskündigung muss im Kündigungsschreiben begründet werden (§ 573 Abs. 3 BGB); erkennbar sein muss, wer einziehen soll und warum. Und der Mieter kann der Kündigung nach der Sozialklausel des § 574 BGB widersprechen.

Der Preis – und wer als Käufer in Frage kommt

Vermietete Wohnungen erzielen weniger als leere. Wie viel weniger, hängt stark vom Markt ab.

Der Grund für Münchens niedrigen Abschlag ist der Anlagedruck: Wo Kapitalanleger stark vertreten sind, ist die Nachfrage nach vermieteten Objekten hoch, und der Abstand zum Eigennutzerpreis schrumpft. In ländlicheren Lagen mit überwiegend Eigennutzern ist er größer.

Wer kauft vermietet? In der Praxis drei Gruppen:

• Kapitalanleger. Sie rechnen mit Rendite, Mietsteigerungspotenzial und Instandhaltungsrücklage. Für sie ist ein zuverlässiger Mieter ein Vorteil, kein Problem.
• Der Mieter selbst. Er kennt die Wohnung, braucht keine Besichtigungen und muss nicht umziehen. In unserer Erfahrung die am häufigsten übersehene Zielgruppe.
• Eigennutzer mit Geduld, die die Sperrfrist akzeptieren – eine kleine Gruppe, die in Bayern seit 2026 noch kleiner geworden ist.