Haus verkaufen und wohnen bleiben: vier Modelle

Warum das Thema wächst

Viele Eigentümer im Ruhestand sitzen in einem Haus, das für zwei Personen zu groß und für die Rente zu teuer geworden ist – wollen aber ihr Zuhause nicht verlassen. Für diese Situation gibt es vier etablierte Wege, die sich in Sicherheit, Auszahlung und Flexibilität deutlich unterscheiden.

1. Verkauf mit Nießbrauch

Sie verkaufen die Immobilie und behalten das Nießbrauchrecht. Das heißt: Sie dürfen nicht nur selbst wohnen, sondern die Immobilie auch vermieten und die Mieten behalten. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und ist damit insolvenzfest. Der Kaufpreis reduziert sich um den kapitalisierten Wert des Nießbrauchs – je jünger Sie sind, desto größer der Abschlag.

2. Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht

Die schlankere Variante: Sie dürfen selbst wohnen bleiben, aber nicht vermieten. Der Abschlag auf den Kaufpreis fällt entsprechend geringer aus als beim Nießbrauch. Auch dieses Recht gehört ins Grundbuch, nicht nur in den Kaufvertrag – nur dann wirkt es gegenüber jedem späteren Eigentümer.

3. Leibrente

Statt einer Einmalzahlung erhalten Sie eine monatliche Rente auf Lebenszeit, meist kombiniert mit Wohnrecht. Das schafft planbare Liquidität, macht Sie aber von der Zahlungsfähigkeit des Käufers abhängig. Eine Reallast im Grundbuch ist hier Pflicht, ebenso eine Wertsicherungsklausel gegen Inflation.

4. Verkauf mit Rückmietung

Sie verkaufen zum vollen Marktwert und mieten die Immobilie anschließend zurück. Sie erhalten den höchsten Erlös, tragen dafür aber ein Mietverhältnis mit allen üblichen Risiken – inklusive möglicher Eigenbedarfskündigung, wenn nicht vertraglich ausgeschlossen. Für Eigentümer, die Kapital brauchen und flexibel bleiben wollen, ist es oft die wirtschaftlichste Lösung.

Worauf es bei allen vier ankommt

Die Absicherung im Grundbuch ist entscheidend, ebenso die Frage, wer künftig Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung trägt. Klären Sie außerdem, was bei Pflegebedürftigkeit oder Umzug ins Heim geschieht – gerade Wohnrechte laufen dann ins Leere, wenn keine Ablöseregelung vereinbart ist.

Diese Modelle haben erhebliche steuerliche und erbrechtliche Auswirkungen. Lassen Sie sich vor der Entscheidung anwaltlich und steuerlich beraten.