Was Notar und Grundbuch wirklich kosten

Die Gebühren sind bundesgesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar – kein Notar ist billiger als der andere. Was sich unterscheidet, ist, welche Leistungen anfallen. Und ob Sie wissen, wofür Sie zahlen.

1,2 – 1,8 %des Kaufpreises für Notar und Grundbuch

2,0Gebühr für die Beurkundung

19 %Umsatzsteuer auf Notargebühren

Das Wichtigste in Kürze

Die Gebühren stehen im GNotKG und sind bundesweit identisch – auch in Bayern.
Verhandeln ist unzulässig. Ein Notar, der Rabatt anbietet, verstößt gegen das Gesetz.
Auf Notargebühren fallen 19 Prozent Umsatzsteuer an, auf Gerichtsgebühren nicht.
Insgesamt sind 1,2 bis 1,8 Prozent des Kaufpreises einzuplanen, mit steigendem Preis anteilig fallend.

Die Grundlagen

Grundlage jeder Berechnung ist der Geschäftswert – beim Kaufvertrag der Kaufpreis, bei der Grundschuld deren Nennbetrag. Aus der Tabelle B des GNotKG ergibt sich dazu eine einfache Gebühr, die dann mit einem Faktor multipliziert wird.

Geschäftswert bis	einfache Gebühr
130.000 €	327 €
200.000 €	435 €
260.000 €	535 €
410.000 €	785 €
500.000 €	935 €
600.000 €	1.095 €
750.000 €	1.335 €
1.000.000 €	1.735 €

Vorsicht bei Tabellen aus dem NetzWir haben mehrere weit oben rankende Gebührenrechner geprüft, die für 500.000 Euro 1.425 Euro und für 750.000 Euro 1.255 Euro als einfache Gebühr ausweisen. Beide Werte sind falsch. Verlässlich ist der Gebührenrechner der Bundesnotarkammer oder eine Auskunft des Notariats.

Welche Gebühren anfallen

Ein normaler Immobilienkauf löst sechs bis sieben Positionen aus, verteilt auf Notar und Grundbuchamt:

Position	Faktor	Stelle
Beurkundung des Kaufvertrags	2,0	Notar
Vollzugsgebühr – Genehmigungen, Löschungsunterlagen	0,5	Notar
Betreuungsgebühr – Überwachung der Kaufpreiszahlung	0,5	Notar
Beurkundung der Grundschuldbestellung	1,0	Notar
Eintragung der Auflassungsvormerkung	0,5	Grundbuchamt
Eigentumsumschreibung	1,0	Grundbuchamt
Eintragung der Grundschuld	1,0	Grundbuchamt

Dazu kommen Auslagen für Porto und Dokumentenpauschale, meist um die 30 Euro, und die Umsatzsteuer auf den Notaranteil.

Sparschwein auf einem Holzboden, daneben einige Münzen

Drei Modellrechnungen

Angenommen wird jeweils, dass Vollzugs- und Betreuungsgebühr anfallen und die Grundschuld 80 Prozent des Kaufpreises beträgt.

Kaufpreis 250.000 €, Grundschuld 200.000 €

Beurkundung Kaufvertrag (2,0 × 535): 1.070,00 €
Vollzug und Betreuung (je 0,5 × 535): 535,00 €
Auslagen: 30,00 €
Notar brutto (inkl. 19 % USt): 1.945,65 €
Grundschuldbeurkundung (1,0 × 435) brutto: 517,65 €
Grundbuch: Vormerkung, Umschreibung, Grundschuld: 1.237,50 €
Gesamt: ≈ 3.700 € · 1,48 %

Kaufpreis 500.000 €, Grundschuld 400.000 €

Beurkundung Kaufvertrag (2,0 × 935): 1.870,00 €
Vollzug und Betreuung (je 0,5 × 935): 935,00 €
Auslagen: 30,00 €
Notar brutto: 3.373,65 €
Grundschuldbeurkundung (1,0 × 785) brutto: 934,15 €
Grundbuch: Vormerkung, Umschreibung, Grundschuld: 2.187,50 €
Gesamt: ≈ 6.495 € · 1,30 %

Kaufpreis 750.000 €, Grundschuld 600.000 €

Beurkundung Kaufvertrag (2,0 × 1.335): 2.670,00 €
Vollzug und Betreuung (je 0,5 × 1.335): 1.335,00 €
Auslagen: 30,00 €
Notar brutto: 4.801,65 €
Grundschuldbeurkundung (1,0 × 1.095) brutto: 1.303,05 €
Grundbuch: Vormerkung, Umschreibung, Grundschuld: 3.097,50 €
Gesamt: ≈ 9.202 € · 1,23 %

Modellrechnungen auf Basis der Gebührentabelle B. Ohne Vollzugs- und Betreuungsgebühr fallen die Beträge deutlich niedriger aus. Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis.

Wer zahlt was

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eigentumsübertragung. In der Praxis wird das im Kaufvertrag bestätigt und konkretisiert:

Position	trägt
Beurkundung, Vollzug, Betreuung	Käufer
Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung	Käufer
Grundschuldbestellung und -eintragung	Käufer (Finanzierungskosten)
Löschung der Grundschulden des Verkäufers	Verkäufer
Lastenfreistellung, Treuhandauftrag	Verkäufer
Notarielle Vollmachten des Verkäufers	Verkäufer

Der Posten, den Verkäufer übersehenDie Löschung der eigenen Grundschulden zahlen Sie. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro liegt das inklusive Beglaubigung im niedrigen dreistelligen Bereich – überschaubar, aber es gehört in Ihre Rechnung. Manchmal lohnt es sich, eine nicht mehr valutierte Grundschuld stehen zu lassen und an den Käufer abzutreten, wenn dessen Bank das akzeptiert; das spart beiden Seiten Gebühren.

Zusammen mit der Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent kommt ein Käufer in Bayern damit auf rund fünf bis sechs Prozent Kaufnebenkosten ohne Maklerprovision. In Ländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sind es acht bis neun.

Häufige Fragen

Kann ich mir den Notar aussuchen?

Ja, üblicherweise schlägt ihn der Käufer vor, weil er die Kosten trägt. Preislich macht es keinen Unterschied – die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und identisch. Worauf es ankommt, ist Erreichbarkeit und wie sorgfältig der Entwurf vorbereitet wird.

Wann muss ich die Notarkosten zahlen?

Die Rechnung kommt in der Regel nach der Beurkundung, häufig zusammen mit dem Vollzug. Die Grundbuchkosten stellt das Amtsgericht gesondert in Rechnung. Beide Beträge sind aus Eigenkapital zu bestreiten – Banken finanzieren Kaufnebenkosten nur eingeschränkt mit.

Warum fallen Vollzugs- und Betreuungsgebühr an?

Die Vollzugsgebühr deckt die Arbeit nach der Beurkundung ab: Genehmigungen einholen, Löschungsunterlagen besorgen, Anträge beim Grundbuchamt stellen. Die Betreuungsgebühr entsteht, wenn der Notar die Kaufpreiszahlung überwacht und die Auszahlungsvoraussetzungen prüft. Beide sind keine Zusatzposten, sondern die Absicherung, dass das Geld erst fließt, wenn Sie es sicher bekommen.

Lohnt es sich, die Grundschuld zu übernehmen statt neu zu bestellen?

Manchmal. Wenn die Bank des Käufers eine bestehende Grundschuld übernimmt, entfallen Beurkundung und Neueintragung – das kann vierstellig sparen. Ob das geht, entscheidet die finanzierende Bank; fragen sollte man in jedem Fall.

Quellen und StandGNotKG, Gebührentabelle B (Anlage 2), KV Nrn. 21100, 21200, 22110, 22200 sowie die Eintragungsgebühren des Grundbuchamts; § 448 Abs. 2 BGB. Gegengeprüft an den Beispielrechnungen der Bundesnotarkammer. Die Gesamtbeträge sind Modellrechnungen, keine verbindlichen Angebote. Stand: September 2026. Keine Rechtsberatung.

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