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Kaufnebenkosten in Bayern: womit Sie rechnen müssen

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Was zusätzlich anfällt, muss in aller Regel aus Eigenkapital kommen – und wird von Käufern regelmäßig unterschätzt.

3,5 %Grunderwerbsteuer

~1,5–2 %Notar & Grundbuch

9–11 %gesamt

Die Posten im Einzelnen

Grunderwerbsteuer: In Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises – der niedrigste Satz in Deutschland, andere Bundesländer verlangen bis zu 6,5 Prozent. Fällig wird sie nach der Beurkundung; erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung erfolgt.

Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent. Die Gebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und damit bei jedem Notar identisch. Enthalten sind Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundschulden und die Eintragung des neuen Eigentümers.

Maklerprovision: in Bayern üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Partei. Bei Wohnimmobilien, die an Verbraucher verkauft werden, gilt die gesetzliche Teilung – der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer.

Ein Rechenbeispiel

Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro ergeben sich rund 15.750 Euro Grunderwerbsteuer, etwa 7.900 Euro für Notar und Grundbuch sowie 16.065 Euro Provision. In Summe etwa 39.700 Euro oder 8,8 Prozent – Geld, das die Bank in aller Regel nicht mitfinanziert und das aus Eigenkapital kommen muss.

Was oft vergessen wird

Nach dem Kauf folgen Umzug, eventuell Renovierung, neue Küche und die Grundsteuer. Wer eine bestehende Finanzierung ablöst oder ein Darlehen mit Bereitstellungszinsen abschließt, sollte auch diese Positionen früh einplanen. Erfahrungsgemäß ist es sinnvoll, über die Nebenkosten hinaus eine Reserve von mindestens drei Monatsnettoeinkommen zu behalten.

Häufige Fragen

Finanziert die Bank die Nebenkosten mit?

In den meisten Fällen nicht. Banken finanzieren den Beleihungswert der Immobilie, nicht die Steuern und Gebühren drumherum. Wer Nebenkosten mitfinanzieren will, braucht sehr gute Bonität und zahlt spürbar höhere Zinsen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer senken?

Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Die Beträge müssen realistisch sein – das Finanzamt prüft das.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Der Bescheid kommt meist wenige Wochen nach der Beurkundung, zahlbar in der Regel innerhalb eines Monats. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung erfolgt.

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