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Vorfälligkeitsentschädigung: was die Bank verlangen darf

Wer verkauft, während die Zinsbindung noch läuft, bekommt oft eine unangenehme Rechnung von der Bank. Sie ist berechtigt – aber selten so hoch, wie sie zunächst aussieht.

10 Jahredann kündbar

6 MonateKündigungsfrist

§ 490berechtigtes Interesse

Worum es geht

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, muss das darauf lastende Darlehen abgelöst werden. Läuft die Zinsbindung noch, entgeht der Bank der vereinbarte Zinsertrag. Diesen Schaden darf sie sich ersetzen lassen – das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Restlaufzeit, Restschuld und Zinsdifferenz können daraus schnell fünfstellige Beträge werden.

Wann sie nicht anfällt

Nach zehn Jahren: Bei Darlehen mit fester Zinsbindung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung, mit sechs Monaten Frist. Danach ist die Ablösung entschädigungsfrei – unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung eigentlich noch läuft.

Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung: Enthält Ihr Vertrag eine unwirksame Belehrung, kann ein Widerruf noch nach Jahren möglich sein. Das lohnt eine Prüfung, besonders bei Verträgen aus den 2010er-Jahren.

Bei falscher Berechnung: Die Bank muss die Berechnung nachvollziehbar offenlegen. Fehlerhafte Angaben zu Sondertilgungsrechten oder Zinssätzen führen in der Praxis regelmäßig zu Korrekturen nach unten.

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Drei Wege, sie zu senken

Erstens: Sondertilgungen mitrechnen. Vereinbarte, aber nicht genutzte Sondertilgungsrechte müssen zu Ihren Gunsten berücksichtigt werden. Das senkt die Grundlage der Berechnung spürbar.

Zweitens: Darlehensübernahme. Übernimmt der Käufer Ihr Darlehen zu den bestehenden Konditionen, entfällt die Entschädigung. Bei alten Verträgen mit niedrigem Zins ist das für den Käufer sogar attraktiv.

Drittens: Pfandtausch. Kaufen Sie zeitnah eine neue Immobilie, kann die Grundschuld unter Umständen auf das neue Objekt übertragen werden. Sprechen Sie das früh mit Ihrer Bank ab; nach dem Notartermin lässt es sich nicht mehr ändern.

Lassen Sie die Berechnung der Bank prüfen, bevor Sie zahlen. Verbraucherzentralen bieten das gegen eine geringe Gebühr an.

Häufige Fragen

Wie hoch fällt sie typischerweise aus?

Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zwischen Ihrem Zins und dem aktuellen Marktzins ab. Bei alten Verträgen mit niedrigem Zins und heute höherem Marktzins kann sie sogar entfallen, weil der Bank kein Schaden entsteht.

Lohnt sich eine Prüfung der Berechnung?

Fast immer. Verbraucherzentralen prüfen die Berechnung gegen eine geringe Gebühr. Fehler bei Sondertilgungsrechten oder Zinssätzen sind häufig und führen regelmäßig zu Korrekturen.

Was ist ein Pfandtausch?

Die Grundschuld wird auf eine andere Immobilie übertragen, das Darlehen läuft unverändert weiter. Das funktioniert nur, wenn Sie zeitnah neu kaufen, und muss vor dem Notartermin mit der Bank abgestimmt sein.

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