Milieuschutz betrifft jede fünfte Münchner Wohnung

Was Milieuschutz bedeutet

Eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützen. In München gibt es davon inzwischen 36 Gebiete – 2014 waren es noch 17. Sie umfassen rund 204.400 Wohnungen und etwa 340.500 Einwohner, also ungefähr 21 Prozent der Stadtbevölkerung.

Genehmigungspflichtig ist dort deutlich mehr, als die meisten Eigentümer vermuten: der Rückbau von Wohnraum, bauliche Änderungen über den sogenannten Münchner Ausstattungsstandard hinaus, die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen, der nachträgliche Aufzugseinbau, energetische Maßnahmen über den gesetzlichen Mindeststandard hinaus, die Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe – und die Umwandlung in Wohnungseigentum.

Reine Instandhaltung bleibt genehmigungsfrei. Ein defekter Heizkörper darf durch einen gleichwertigen ersetzt werden. Eine Aufwertung des Bades ist dagegen zustimmungspflichtig.

Das Umwandlungsverbot

Zwei Regelungen greifen hier ineinander, und sie werden regelmäßig verwechselt.

§ 250 BauGB gilt in Bayern in 50 Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter München. Betroffen sind Gebäude mit mindestens elf Wohnungen, die am 1. Juni 2023 bereits bestanden. Bayern nutzt damit die strengere Schwelle – das Bundesrecht würde schon ab sechs Wohnungen erlauben. Die bayerische Verordnung ist derzeit bis zum 31. Dezember 2026 befristet.

In Milieuschutzgebieten gilt die Genehmigungspflicht für Umwandlungen dagegen schon seit März 2014 – und zwar unabhängig von der Gebäudegröße. Auch ein Haus mit vier Wohnungen ist betroffen. Diese Regelung wurde bis Ende 2028 verlängert.

Ausnahmen bestehen unter anderem für Erbfälle und für die Veräußerung an mindestens zwei Drittel der Mieter. Für den Grundbuchvollzug brauchen Sie entweder die Genehmigung oder ein Negativzeugnis.

Das Vorkaufsrecht – praktisch entschärft

Lange galt das kommunale Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten als großes Risiko für Käufer. Das hat sich geändert: Mit Urteil vom 9. November 2021 (Az. 4 C 1.20) hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass allein der gegenwärtige Zustand des Grundstücks maßgeblich ist – nicht eine vermutete künftige Nutzungsabsicht des Käufers.

Seither übt München das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten faktisch nicht mehr aus, solange das Gebäude keine gegenwärtigen Missstände aufweist.

Auf Bundesebene gibt es allerdings Bestrebungen, das kommunale Vorkaufsrecht wiederherzustellen. Ein entsprechender Entwurf ging im April 2026 in die Anhörung. Wir prüfen den aktuellen Stand, bevor wir Ihr Objekt vermarkten.

Was Sie vor dem Verkauf klären sollten

Erstens: Liegt Ihr Objekt in einem Erhaltungssatzungsgebiet? Das lässt sich über das städtische Geoportal prüfen und gehört vor die erste Anzeige, nicht in die Verhandlung.

Zweitens: Ist das Gebäude bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt? Dann sind Sie von der Umwandlungsfrage nicht mehr betroffen.

Drittens: Bei vermieteten Wohnungen kann in München eine Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren gelten, wenn die Wohnung nach der Umwandlung verkauft wird. Das ist ein erheblicher Preisfaktor und gehört offen kommuniziert.