Was Immobilien in München 2026 kosten

Das aktuelle Preisniveau

Für Eigentumswohnungen liegen die Angebotspreise je nach Auswertung zwischen rund 7.600 und 8.700 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern reicht die Spanne von etwa 7.800 bis über 9.000 Euro. Die beurkundeten Kaufpreise für Bestandswohnungen werden für das zweite Quartal 2026 mit rund 9.300 Euro pro Quadratmeter angegeben, im Neubau mit 11.500 bis 13.000 Euro.

Diese Unterschiede sind keine Fehler, sondern systematisch: Portale erfassen Inseratspreise, die Gutachterausschüsse notariell beurkundete Preise. Wer eine einzelne Zahl als „den Münchner Preis“ ausgibt, vereinfacht unzulässig.

Eine praxisnähere Orientierung liefert die Staffelung nach Lagequalität: sehr gute Lagen 9.500 bis 13.200 Euro im Bestand, gute Lagen 7.900 bis 9.700, mittlere Lagen 6.900 bis 8.300, einfache Lagen 6.200 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtteile im Vergleich

Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegt etwa der Faktor 1,8. An der Spitze stehen je nach Quelle Altstadt-Lehel mit rund 12.250 bis 12.320 Euro und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit 10.929 Euro pro Quadratmeter. Schwabing-West folgt mit 10.163 Euro, Schwabing-Freimann mit 9.045.

Am unteren Ende des Spektrums bewegen sich Aubing-Lochhausen-Langwied mit 6.682 Euro, Feldmoching-Hasenbergl mit 6.905 und Ramersdorf-Perlach mit rund 7.200 bis 7.280 Euro.

Auffällig ist die Richtung der Bewegung: Stadtrand und Umland legen derzeit überdurchschnittlich zu, während die zentralen Toplagen eher stagnieren. Für eine stadtteilscharfe Wachstumsrate gibt es allerdings keine belastbare öffentliche Quelle – wer Ihnen so etwas präsentiert, hat es geschätzt.

Woher die Bewegung kommt

Vom Höchststand 2021 – rund 9.940 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen – hat der Markt etwa 12,5 Prozent verloren, bei Häusern rund 16,5 Prozent. Seit 2024 steigen die Preise wieder leicht, allerdings von einem niedrigeren Niveau aus.

Gleichzeitig wächst das Angebot deutlich: Zwischen Juni 2025 und Juni 2026 stieg die Zahl der inserierten Wohnungen in München um 21,3 Prozent, die der Häuser um 35,1 Prozent. Mehr Auswahl bedeutet für Verkäufer mehr Wettbewerb – und für Käufer erstmals seit Jahren wieder Verhandlungsspielraum.

Der Gegendruck bleibt allerdings bestehen: Die Leerstandsquote liegt unter 0,5 Prozent, und mit rund 6.500 fertiggestellten Wohnungen bleibt der Neubau deutlich hinter dem städtischen Ziel von 8.500 zurück.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Der Markt ist weitgehend ausgeglichen – weder Käufer noch Verkäufer haben nennenswerte Vorteile. Das heißt konkret: Der Preis muss von Anfang an sitzen. Objekte, die zu hoch starten, brauchen deutlich länger und verkaufen am Ende regelmäßig unter dem Wert, den sie am ersten Tag erzielt hätten.

Was derzeit besonders zählt, ist die Energieeffizienz. Bundesweit liegt rund ein Drittel der angebotenen Einfamilienhäuser in den Klassen G oder H – vor zehn Jahren war es ein Viertel. Käufer rechnen Sanierungskosten heute konsequent vom Preis ab.