In München reicht der Freibetrag fast nie

Die Freibeträge – und was sie in München wert sind

Ehegatten erben 500.000 Euro steuerfrei, Kinder 400.000, Enkel 200.000, Geschwister und Nichten oder Neffen nur 20.000 Euro. Diese Beträge sind seit 2009 unverändert. Die Münchner Immobilienpreise sind es nicht.

Ein Rechenbeispiel. Eine 90-Quadratmeter-Wohnung in Schwabing-West, angesetzt mit rund 10.160 Euro pro Quadratmeter, ergibt einen Grundbesitzwert von etwa 915.000 Euro. Erbt ein Kind allein:

915.000 Euro abzüglich 400.000 Euro Freibetrag ergeben 515.000 Euro steuerpflichtigen Erwerb. Bei einem Steuersatz von 15 Prozent sind das 77.250 Euro Erbschaftsteuer – fällig binnen Wochen, während das Vermögen in Mauern steckt.

Dieselbe Wohnungsgröße in Berlin käme auf rund 449.000 Euro, also 49.280 Euro über dem Freibetrag, besteuert mit sieben Prozent: etwa 3.450 Euro. Gleiche Wohnung, rund die zweiundzwanzigfache Steuerlast.

Hebel eins: die Familienheim-Befreiung

§ 13 ErbStG kennt eine Ausnahme, die in München häufig die gesamte Steuer erspart. Erbt der Ehegatte das selbstgenutzte Familienheim, bleibt es vollständig steuerfrei – ohne Flächenbegrenzung. Erben Kinder, gilt die Befreiung bis 200 Quadratmeter Wohnfläche; was darüber liegt, wird anteilig besteuert.

Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein: Die Immobilie muss unverzüglich selbst bezogen werden – die Finanzverwaltung legt das mit etwa sechs Monaten aus – und sie muss zehn Jahre selbst genutzt bleiben. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend.

Das ist die zentrale Weichenstellung: Wer erbt und ohnehin verkaufen will, sollte nicht pro forma einziehen. Wer bleiben will, sollte die Zehnjahresfrist kennen, bevor er sie bricht.

Hebel zwei: den Wert korrigieren

Das Finanzamt bewertet Wohnungen und Einfamilienhäuser im Vergleichswertverfahren nach § 182 BewG – standardisiert, aus der Ferne, ohne Ortstermin. Bei Münchner Objekten mit Sanierungsstau, Erbbaurecht, Milieuschutzbindung, eingetragenem Wohnrecht oder ungünstigem Zuschnitt führt das regelmäßig zu einer Überbewertung.

§ 198 BewG erlaubt ausdrücklich, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – durch ein Sachverständigengutachten, das den Anforderungen der ImmoWertV genügt. Bei einer Differenz von 100.000 Euro im Wertansatz geht es schnell um 15.000 bis 19.000 Euro Steuer.

Alternativ kann ein Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall als Nachweis des gemeinen Werts dienen. Der erzielte Kaufpreis ist dann das Maß, nicht die Schätzung des Finanzamts.

Die Entwarnung, die kaum jemand kennt

Viele Erben fürchten zusätzlich die Spekulationssteuer. Die trifft sie meistens nicht: Erbschaft ist kein Anschaffungsvorgang. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG tritt der Erbe in die Frist des Erblassers ein. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf sofort einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wie lange Sie selbst Eigentümer sind.

Fristen im Blick behalten: sechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt, zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung, zehn Jahre Behaltensfrist beim Familienheim.