Ein Mehrfamilienhaus wird anders bewertet

Wie der Wert entsteht

Für ein Mehrfamilienhaus ist das Ertragswertverfahren der Regelfall. Es fragt nicht, was das Gebäude gekostet hat, sondern was es nachhaltig einbringt:

Zwei Größen in dieser Kette werden regelmäßig unterschätzt.

Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Miete, nicht Ihre Bestandsmiete. Liegen Ihre Mieten deutlich darunter, wird die Differenz über einen Abschlag für besondere objektspezifische Merkmale erfasst – mit anderen Worten: Ein langjährig günstig vermietetes Haus ist weniger wert als ein marktgerecht vermietetes, obwohl es dieselbe Substanz hat.

Die Bewirtschaftungskosten setzt die ImmoWertV mit Modellansätzen an – etwa Verwaltungskosten je Wohnung und Jahr, Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und ein Mietausfallwagnis von zwei Prozent des Rohertrags bei Wohnnutzung. Diese Werte stammen aus dem Basisjahr 2021 und sind fortzuschreiben; die aktuellen Ansätze veröffentlichen die Gutachterausschüsse.

Der Liegenschaftszinssatz – und warum er in Bayern Mühe macht

Der Liegenschaftszinssatz drückt aus, mit welcher Verzinsung Käufer im jeweiligen Markt rechnen. Er wirkt doppelt: über die Bodenwertverzinsung und über den Barwertfaktor. Ein Unterschied von einem halben Prozentpunkt verschiebt den Ertragswert um zweistellige Prozentsätze.

Zur Einordnung: In den Ländern, die landesweite Werte veröffentlichen, liegen die Sätze für Mehrfamilienhäuser zuletzt etwa zwischen 1,6 und 5,0 Prozent, mit Medianwerten meist um die 3 Prozent. Für einen konkreten Standort in Niederbayern oder München sagt das wenig – es zeigt nur die Spannweite.

Für Sie als Eigentümer hat das eine praktische Konsequenz: Fragen Sie jeden, der Ihnen einen Wert nennt, nach dem zugrunde gelegten Liegenschaftszinssatz und nach dessen Quelle. Die Antwort verrät mehr über die Qualität der Bewertung als die Zahl selbst.

Aufteilen oder im Ganzen verkaufen?

Die Summe der Einzelwohnungen liegt fast immer über dem Wert des ungeteilten Hauses – oft um zwanzig Prozent und mehr. Deshalb liegt die Idee nahe, vor dem Verkauf aufzuteilen. Drei Dinge sprechen dagegen, bevor man sie durchgerechnet hat.

Erstens der Aufwand. Die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz braucht einen maßstabsgerechten Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG), dazu eine notariell beurkundete Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und die Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Das dauert Monate und kostet fünfstellig.

Zweitens die Genehmigungspflicht. Nach § 250 BauGB bedarf die Umwandlung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einer Genehmigung. Bayern hat das umgesetzt:

Drittens die Erhaltungssatzung. Unabhängig davon gilt in Gemeinden mit Milieuschutzsatzung ein eigener Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung – und der kennt keine Schwelle nach Wohnungsanzahl. Er greift unabhängig von der Gebäudegröße. In München betrifft das 36 Erhaltungssatzungsgebiete. Die bayerische Regelung dazu ist bis Ende 2028 verlängert.

Was Käufer von Renditeobjekten prüfen

Kapitalanleger arbeiten eine feste Liste ab. Wer sie vorbereitet, verkürzt die Verhandlung erheblich:

• Mieterliste mit Mietbeginn, Nettokaltmiete, Fläche, letzter Mieterhöhung und Kaution.
• Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, mit Umlageschlüssel.
• Instandhaltungshistorie – was wurde wann gemacht, was steht an.
• Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Elektrik, idealerweise belegt.
• Mietpotenzial: Abstand zwischen Bestands- und Marktmiete, und ob er rechtlich hebbar ist – Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten seit 2026 in rund 285 bayerischen Gemeinden.
• Baurechtliche Situation: Genehmigungen, Nutzungsänderungen, Bestandsschutz.

Was sich lohnt: Leerstand vor dem Verkauf beseitigen, wenn es schnell geht – eine leere Wohnung kostet im Ertragswert ein Vielfaches ihrer Jahresmiete. Was sich selten lohnt: kosmetische Sanierungen. Renditekäufer rechnen mit Zahlen, nicht mit Eindrücken.