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Was kostet ein Hausverkauf in Bayern?

Beim Verkauf einer Immobilie fallen Kosten auf beiden Seiten an – aber längst nicht alles, was oft genannt wird, zahlt tatsächlich der Verkäufer. Dieser Beitrag trennt die Posten sauber und rechnet sie an einem Beispiel durch.

Mehrere Euro-Banknoten auf einer hellen Fläche

3,57 %Provision je Seite

3,5 %Grunderwerbsteuer

10 J.Spekulationsfrist

Was der Verkäufer trägt

Der größte Posten ist die Maklerprovision. In Bayern sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Partei marktüblich. Seit Dezember 2020 gilt bundesweit das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen – der Verkäufer muss also mindestens ebenso viel zahlen. Die Provision wird erst mit der notariellen Beurkundung fällig, nicht im Voraus.

Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht. Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer nach Abschluss übergeben werden. Ein Verbrauchsausweis kostet meist unter 100 Euro, ein Bedarfsausweis je nach Objekt deutlich mehr. Bei uns ist er im Auftrag enthalten.

Weitere mögliche Posten: die Löschung von Grundschulden im Grundbuch, die Beschaffung fehlender Unterlagen bei Ämtern und Verwaltung sowie – bei laufender Finanzierung – eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank.

Was der Käufer trägt

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises und liegt damit im bundesweiten Vergleich am unteren Ende. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie der Käuferanteil der Provision. In Summe sind das etwa neun bis elf Prozent Kaufnebenkosten, die aus Eigenkapital aufgebracht werden sollten.

Steuern beim Verkauf

Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt – im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren – ist der Gewinn einkommensteuerfrei. Ebenso, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an. Bei geerbten Immobilien zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers mit, nicht der Erbfall.

Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung. Bei vermieteten Objekten, Erbfällen und gewerblichen Konstellationen lohnt sich ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie inserieren.

Häufige Fragen

Muss ich als Verkäufer in Vorkasse gehen?

Bei uns nicht. Bewertung, Fotoproduktion, Exposé, Energieausweis und die Beschaffung fehlender Unterlagen sind im Auftrag enthalten. Die Provision wird erst mit der notariellen Beurkundung fällig.

Kann ich die Maklerkosten steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Objekten zählen sie in der Regel zu den Veräußerungskosten und mindern einen steuerpflichtigen Gewinn. Bei selbst genutzten Immobilien ist der Verkauf meist ohnehin steuerfrei, dann gibt es nichts abzusetzen. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Wer zahlt den Notar?

In aller Regel der Käufer – er beauftragt den Notar und trägt die Beurkundungskosten. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten, die bei ihm anfallen, etwa die Löschung seiner Grundschulden.

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