Zwei Wochen Zeit – und worauf Sie sie verwenden sollten

Der Gewährleistungsausschluss

Praktisch jeder Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie schließt die Sachmängelhaftung aus. Das ist üblich und zulässig – mit einer entscheidenden Ausnahme: Der Ausschluss greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.

Für Verkäufer heißt das: Was Sie wissen, gehört in den Vertrag. Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach, ein Schwelbrand vor zehn Jahren, ein Nachbarstreit über die Grenze. Wer schweigt, haftet später trotz Ausschluss – und zwar unbegrenzt.

Für Käufer heißt es: Fragen Sie konkret und lassen Sie die Antworten in den Vertrag schreiben. Eine mündliche Zusicherung beim Rundgang ist im Streitfall nichts wert.

Zahlungsziel, Übergabe, Gefahrübergang

Drei Termine, die im Vertrag stehen und selten identisch sind:

Das Zahlungsziel beginnt erst mit der Fälligkeitsmitteilung des Notars, nicht mit der Beurkundung. Üblich sind zehn bis vierzehn Tage danach.

Die Übergabe sollte an den Zahlungseingang geknüpft sein. Eine Übergabe vor vollständiger Zahlung ist für den Verkäufer riskant, eine Zahlung ohne gesicherte Übergabe für den Käufer.

Mit der Übergabe geht die Gefahr über: Ab diesem Moment trägt der Käufer das Risiko für Schäden und muss die Gebäudeversicherung übernehmen. Prüfen Sie, ob der Vertrag das sauber regelt.

Inventar, Mietverhältnisse, Lasten

Mitverkauftes Inventar – Einbauküche, Markise, Gartenhaus – gehört einzeln aufgeführt und mit einem Wert beziffert. Das ist nicht nur Ordnung: Der auf bewegliches Inventar entfallende Teil des Kaufpreises unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Übertreiben sollte man es nicht, die Finanzämter schauen genau hin.

Bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über – Kauf bricht nicht Miete. Mietverträge, Kautionen und Nebenkostenabrechnungen gehören in den Vertrag. In angespannten Wohnungsmärkten wie München kann zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren gelten.

Lasten in Abteilung II des Grundbuchs – Wegerechte, Wohnrechte, Leitungsrechte – müssen offengelegt und im Vertrag behandelt werden: Bleiben sie bestehen oder werden sie gelöscht?

Was Sie vor dem Termin tun sollten

Lesen Sie den Entwurf zweimal. Schreiben Sie jede Unklarheit auf und schicken Sie die Liste vor dem Termin an den Notar – Änderungen lassen sich dann in Ruhe einarbeiten. Im Termin selbst kostet jede Korrektur Zeit und Nerven aller Beteiligten.

Wenn Ihnen etwas grundsätzlich nicht passt, ist der Termin nicht der Ort, das zu klären. Verschieben Sie ihn lieber um eine Woche.