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Was Immobilien in der Hallertau kosten
Die Region hat die Korrektur von 2023 und 2024 hinter sich und stabilisiert sich – allerdings auf einem Niveau, das über fünf Jahre gerechnet unter dem Ausgangspunkt liegt. Ein Überblick über Preise, Orte und den Wendepunkt, den kaum jemand bemerkt hat.
Das Preisniveau
Für Pfaffenhofen an der Ilm nennen die Quellen zwischen 4.141 und 5.156 Euro pro Quadratmeter bei Eigentumswohnungen und zwischen 4.215 und 5.174 Euro bei Häusern. Die Abweichung von rund 25 Prozent zwischen den Auswertungen ist ungewöhnlich groß und dürfte an unterschiedlichen Gebietsabgrenzungen liegen – eine einzelne Zahl als „den“ Marktpreis zu nennen, wäre hier besonders unseriös.
Beide Quellen stimmen aber in der Form überein: Höchststand 2022, scharfe Korrektur 2023 und 2024, seit 2025 eine flache Erholung von ein bis zwei Prozent jährlich.
Über fünf Jahre gerechnet stehen Wohnungen mit rund minus 11,7 Prozent im Minus – anders als etwa Deggendorf, das im selben Zeitraum deutlich zulegte.
Die Gemeinden im Vergleich
Beim Bauland liegt der Landkreis im Mittel bei rund 588 Euro pro Quadratmeter – etwa das 2,7-fache des Landkreises Deggendorf. Das Gefälle innerhalb des Kreises ist dagegen mit Faktor 1,9 moderater.
An der Spitze steht die Stadt Pfaffenhofen mit rund 802 Euro, gefolgt von Jetzendorf mit 749, Reichertshausen mit 707 und Hettenshausen mit 687 Euro. Manching kommt auf 642, Scheyern auf 617, Wolnzach auf 596 und Geisenfeld auf 564 Euro. Am unteren Ende liegen Hohenwart mit 484, Ernsgaden mit 462 und Münchsmünster mit rund 419 Euro pro Quadratmeter.
Bei den Objektpreisen fällt Wolnzach auf: Wohnungen gaben dort von 5.781 Euro im Jahr 2023 auf etwa 4.400 Euro nach – ein Minus von rund 24 Prozent. Häuser verloren im selben Zeitraum ähnlich viel und stabilisieren sich seit 2025 bei knapp 4.000 Euro.
Der Wendepunkt bei der Bevölkerung
Eine Zahl vom September 2026 ist für die mittelfristige Einschätzung wichtiger als jeder Quadratmeterpreis: Der Landkreis Pfaffenhofen zählte zum 30. Juni 2026 rund 130.710 Einwohner – 327 weniger als ein Jahr zuvor.
Das klingt nach wenig, ist aber eine Zäsur. Zwischen 1988 und 2018 war der Kreis von 90.460 auf 127.151 Einwohner gewachsen, also um über 40 Prozent. Nach drei Jahrzehnten ununterbrochenen Wachstums steht jetzt erstmals ein Minus.
Für Verkäufer heißt das nicht, dass die Preise fallen. Es heißt, dass das Argument „hier ziehen ja alle hin“ seine Selbstverständlichkeit verliert – und dass Lagequalität und Zustand wieder stärker zählen als die bloße Erwartung künftiger Knappheit.
Bauland: das Knappheitsnarrativ stimmt nicht mehr
Der gängige Satz, Bauland werde immer knapper und teurer, lässt sich für den Landkreis Pfaffenhofen derzeit nicht belegen. Die Baulandwerte gaben binnen zwölf Monaten um rund 2,4 Prozent nach, über drei Jahre um acht Prozent.
Der Gutachterausschuss meldet zum Stichtag 1. Januar 2026 für Wohnbauland mehrheitlich einen Rückgang, für gemischte Bauflächen tendenziell unveränderte Werte und nur für Gewerbebauland mehrheitlich Steigerungen. Sieben Gemeinden haben ihre Zonenzuschnitte überarbeitet.
Wer ein Baugrundstück verkaufen will, sollte das wissen: Die Preisfantasie aus den Jahren 2021 und 2022 trägt nicht mehr.
Häufige Fragen
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