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Die Finanzierung entscheidet, was Sie sich leisten können
Nicht der Kaufpreis bestimmt Ihr Budget, sondern die monatliche Rate – und die hängt an Zins, Tilgung und Eigenkapital. Wer die Stellschrauben kennt, verhandelt besser mit der Bank.
Wie viel Eigenkapital wirklich nötig ist
Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen. In Bayern sind das rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises – Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Notar und Grundbuch etwa 1,5 bis 2 Prozent, dazu gegebenenfalls Ihr Anteil an der Maklerprovision.
Banken finanzieren diese Kosten im Regelfall nicht mit, weil sie keinen Gegenwert schaffen: Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht verwerten. Darüber hinaus verbessert jeder Eigenkapital-Euro Ihren Zinssatz, weil er den Beleihungsauslauf senkt.
Wer mit 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten antritt, bekommt spürbar bessere Konditionen als bei einer Vollfinanzierung.
Zinsbindung und Tilgung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz gilt. Lange Bindungen kosten etwas mehr Zins, geben aber Planungssicherheit. Kurze Bindungen sind günstiger – und riskanter, wenn die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung steigen.
Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Bei einem Prozent Anfangstilgung läuft ein Darlehen je nach Zins über 40 Jahre und mehr. Zwei bis drei Prozent sind die realistischere Größe, wenn Sie das Darlehen vor dem Ruhestand loswerden wollen.
Vereinbaren Sie Sondertilgungsrechte. Meist sind fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei möglich. Das kostet nichts und gibt Ihnen Spielraum, wenn eine Erbschaft, eine Abfindung oder eine Gehaltserhöhung kommt.
Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Ein Recht, das viele nicht kennen: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft.
Bei einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung, die zu einem hohen Zinssatz abgeschlossen wurde, kann das viel Geld sparen. Das Recht ist nicht abdingbar, und es gilt auch nach einer Prolongation – dann ab deren Abschluss.
Wenn Sie vorher verkaufen wollen
Verkaufen Sie innerhalb der Zinsbindung und lösen das Darlehen ab, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Berechnet wird sie üblicherweise über den Aktiv-Passiv-Vergleich: Die Bank stellt Ihren Vertragszins der Rendite gegenüber, die sie bei sicherer Wiederanlage erzielen könnte.
Die Deckelung auf ein Prozent, von der man oft liest, gilt nicht für Immobiliardarlehen – das ist eine der häufigsten Fehlinformationen. Was aber hilft: Hat die Bank die Berechnungsmethode im Vertrag nicht nachvollziehbar erläutert, kann der Anspruch nach § 502 Abs. 2 BGB komplett entfallen. Der Bundesgerichtshof hat das 2025 in zwei Entscheidungen bekräftigt.
Eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale kostet 70 bis 250 Euro – bei einer fünfstelligen Forderung eine sehr gute Investition.
Häufige Fragen
Wie lange ist eine Finanzierungszusage gültig?
Kann ich ein Darlehen mitnehmen, wenn ich umziehe?
Was ist ein Beleihungsauslauf?
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