Das Haus gehört Ihnen, der Boden nicht

Was ein Erbbaurecht ist

Das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, kann verkauft, vererbt und beliehen werden – wirtschaftlich fühlt es sich für den Berechtigten weitgehend wie Eigentum an. Bis zu dem Tag, an dem die Laufzeit zu Ende geht.

Der Gegenwert ist der Erbbauzins, gesichert als Reallast im Grundbuch (§ 9 ErbbauRG). Traditionell liegt er bei etwa vier bis sechs Prozent des Grundstückswerts pro Jahr; in neueren Verträgen, besonders bei kommunalen Programmen, wird er häufig bewusst niedriger angesetzt. Berechnungsgrundlage sind in aller Regel die Bodenrichtwerte.

Bei Erbbaurechten zu Wohnzwecken darf der Zins nach § 9a ErbbauRG frühestens alle drei Jahre angepasst werden, und eine Erhöhung ist unbillig, soweit sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Die Kopplung erfolgt meist an den Verbraucherpreisindex.

Die Restlaufzeit entscheidet über den Preis

Ein Erbbaurecht mit 80 Jahren Restlaufzeit verhält sich wirtschaftlich fast wie Volleigentum. Eines mit 25 Jahren nicht mehr – und das schlägt doppelt durch.

• Die Finanzierung wird schwierig. Banken orientieren die Darlehenslaufzeit an der Restlaufzeit des Erbbaurechts. Wer 25 Jahre hat, bekommt selten 30 Jahre Tilgungszeit – und damit steigt die monatliche Rate deutlich.
• Der Wert sinkt beschleunigt. Je näher das Ende rückt, desto stärker hängt der Wert davon ab, was am Ende vertraglich gezahlt wird.

Als Faustregel gilt: Unterhalb von etwa 30 Jahren Restlaufzeit wird es für Käufer eng. In diesem Bereich ist die Frage nach einer Verlängerung keine Option mehr, sondern die Kernfrage jedes Verkaufsgesprächs.

Heimfall, Entschädigung und Zustimmung

Drei Vertragsklauseln entscheiden über das wirtschaftliche Risiko. Lesen Sie sie, bevor Sie einen Preis festlegen.

Bei der Entschädigung kursiert eine Halbwahrheit. Das Gesetz schreibt mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts nur bei Erbbaurechten vor, die Wohnzwecken minderbemittelter Bevölkerungskreise dienen. In allen anderen Fällen gilt: Entschädigt wird, was vereinbart ist. Zwei Drittel sind zwar eine häufige Vertragsquote – maßgeblich ist aber Ihr Vertrag, nicht die Faustregel aus dem Internet.

Beim Verkauf gilt: Ist eine Zustimmung des Grundstückseigentümers vereinbart, ist eine Verfügung ohne sie unwirksam (§ 6 ErbbauRG). Verweigert er sie grundlos, besteht nach § 7 ErbbauRG ein Anspruch auf Zustimmung, wenn der Vertragszweck nicht beeinträchtigt wird und der Erwerber Gewähr für die Erfüllung bietet; das Amtsgericht kann die Zustimmung ersetzen. In der Praxis ist die Zustimmung meist Formsache – sie kostet aber Zeit, die in den Zeitplan gehört.

Ein gegenseitiges Vorkaufsrecht – der Berechtigte am Grundstück, der Eigentümer am Erbbaurecht – ist nicht gesetzlich vorgesehen, aber vertraglich sehr verbreitet. Auch das steht in Ihrem Vertrag.

Was wir vor der Vermarktung klären

Bei jedem Erbbaurecht arbeiten wir dieselben sechs Punkte ab, bevor überhaupt ein Preis genannt wird:

1. Restlaufzeit auf den Monat genau.
2. Aktueller Erbbauzins, Anpassungsklausel und Datum der letzten Anpassung.
3. Verlängerungsbereitschaft des Grundstückseigentümers, schriftlich.
4. Entschädigungsregelung bei Zeitablauf, im Wortlaut.
5. Zustimmungsvorbehalt und, falls vorhanden, Vorkaufsrecht.
6. Heimfallgründe – und ob einer davon aktuell einschlägig sein könnte.

Das klingt nach Bürokratie, ist aber der Unterschied zwischen einem Objekt, das Interessenten nach der ersten Nachfrage verlassen, und einem, das sie rechnen können. Käufer scheuen Erbbaurechte nicht grundsätzlich – sie scheuen unklare Erbbaurechte.