Was gefordert wird und was bezahlt wird

Zwei Zahlen, zwei Welten

Ein Immobilienportal zeigt, zu welchem Preis Objekte angeboten werden. Ob sie zu diesem Preis verkauft wurden, ob der Verkäufer nach drei Monaten 30.000 Euro nachgelassen hat oder ob die Anzeige irgendwann kommentarlos verschwand – all das steht dort nicht.

Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses zeigt dagegen, was tatsächlich beurkundet wurde. Jeder Notar meldet jeden Kaufvertrag. Das ist die vollständigste Datenbasis, die es gibt.

Für den Landkreis Deggendorf berichtet der Gutachterausschuss seit Mitte 2022 einen Rückgang von 13 Prozent bei gebrauchten Häusern und 16 Prozent bei gebrauchten Wohnungen. Die Portale melden für denselben Zeitraum steigende Angebotspreise. Der Unterschied ist der Abstand zwischen Vorstellung und Realität.

Warum die Lücke teuer wird

Ein Startpreis über Markt führt nicht dazu, dass Sie mehr bekommen. Er führt dazu, dass in den entscheidenden ersten Wochen niemand anfragt.

Die ersten zwei bis drei Wochen nach Veröffentlichung sind die Zeit mit der höchsten Aufmerksamkeit. Alle vorgemerkten Suchkunden bekommen das Objekt, alle Portalabonnenten sehen es. Wer diese Phase mit einem zu hohen Preis vergehen lässt, bekommt sie nicht zurück.

Was danach folgt, kennt jeder Makler: Nach sechs Wochen die erste Senkung, nach zehn die zweite. Interessenten, die das Objekt zweimal gesehen haben, warten dann auf die dritte, statt zu bieten. Am Ende verkaufen solche Objekte regelmäßig unter dem Preis, den sie am ersten Tag erzielt hätten.

Wie ein belastbarer Startpreis entsteht

Wir gehen von beurkundeten Vergleichsfällen aus – ähnliche Lage, ähnliches Baujahr, ähnliche Größe, möglichst aus den letzten zwölf Monaten. Von dort aus korrigieren wir nach oben oder unten: Zustand, energetischer Stand, Zuschnitt, Ausrichtung, Lasten im Grundbuch, aktuelle Nachfrage in genau dieser Straße.

Das Ergebnis ist eine Spanne mit Begründung, nicht eine einzelne Zahl. Bei guter Datenlage liegt sie bei drei bis fünf Prozent.

Danach kommt die eigentliche Entscheidung: Wo innerhalb dieser Spanne starten Sie? Am oberen Rand, wenn Zeit keine Rolle spielt und das Objekt eine Besonderheit hat. In der Mitte, wenn Sie planbar verkaufen wollen.

Was Sie selbst prüfen können

Schauen Sie sich vergleichbare Objekte in Ihrer Lage an – und dann, ein paar Wochen später, noch einmal. Welche sind verschwunden, welche stehen immer noch drin? Welche haben den Preis gesenkt?

Das ist kein Ersatz für eine Bewertung, aber es korrigiert die Wahrnehmung schnell. Objekte, die seit einem halben Jahr inseriert sind, sind kein Beleg für ein Preisniveau. Sie sind ein Beleg dafür, dass dieser Preis nicht funktioniert.