Eine Ferienimmobilie verkauft man anders

Wer kauft eine Ferienimmobilie

Es sind im Wesentlichen zwei Gruppen, und sie wollen Unterschiedliches.

Die Selbstnutzer suchen einen Rückzugsort. Für sie zählen Lage, Aussicht, Ruhe und der Zustand. Sie rechnen wenig und fühlen viel – aber sie zahlen nur, wenn die Immobilie sofort nutzbar ist.

Die Vermieter rechnen. Sie wollen Auslastungszahlen, Übernachtungspreise, laufende Kosten und die Frage geklärt wissen, ob eine gewerbliche Vermietung baurechtlich überhaupt zulässig ist. Für sie ist ein Objekt mit laufendem Vermietungsbetrieb und dokumentierten Zahlen deutlich mehr wert als eines ohne.

Wer beide ansprechen will, braucht ein Exposé, das die Zahlen liefert, ohne die Atmosphäre zu verlieren.

Die Nachfrage ist da

Die Ferienregion Nationalpark Bayerischer Wald verzeichnete 2025 rund 272.250 Ankünfte – ein Plus von fünf Prozent – und gut 1,1 Millionen Übernachtungen bei durchschnittlich 4,06 Tagen Aufenthalt.

60 Prozent der Gäste kommen aus Bayern selbst, zehn Prozent aus Baden-Württemberg, sechs aus Sachsen. 47 Prozent reisen mit Kindern. Und: Ferienwohnungen sind die beliebteste Unterkunftsart – vor Hotels und Pensionen.

Bemerkenswert ist die Entwicklung der Zufriedenheit: Die Wiederkommer-Absicht stieg von 66 auf 83 Prozent, die Weiterempfehlungsbereitschaft von 71 auf 87 Prozent. Für einen Käufer, der vermieten will, sind das belastbare Argumente.

Diese Zahlen beziehen sich auf die Ferienregion Nationalpark, also überwiegend die Landkreise Regen und Freyung-Grafenau – nicht auf den Landkreis Deggendorf. Als Indikator für die Nachfrage im bayerischen Waldgebiet taugen sie trotzdem.

Zweitwohnungsteuer: der Punkt, den Käufer fragen

Viele Gemeinden im Bayerischen Wald erheben eine Zweitwohnungsteuer. Die Rechtsgrundlage ist kommunal – jede Gemeinde beschließt ihre eigene Satzung, einen einheitlichen Satz gibt es nicht.

Üblich sind Sätze um zehn Prozent der jährlichen Nettokaltmiete beziehungsweise einer entsprechend ermittelten Vergleichsmiete. Manche Satzungen staffeln nach der Dauer der Eigennutzung, andere sehen Befreiungen bei niedrigem Einkommen vor.

Klären Sie das vor der Vermarktung bei der Gemeinde ab. Ein Käufer, der die Steuer erst beim Notar erfährt, verhandelt – oder springt ab.

Was ins Exposé gehört

Bei einer vermieteten Ferienimmobilie: Auslastung der letzten drei Jahre, durchschnittlicher Übernachtungspreis, Bewertungsprofil auf den Buchungsportalen, laufende Kosten inklusive Reinigung und Wäsche, bestehende Verträge mit Agenturen.

Bei jeder Ferienimmobilie: die baurechtliche Nutzungsart – Wochenendhausgebiet, Sondergebiet Erholung oder reguläres Wohngebiet mit Ferienvermietung. Das ist kein Detail, sondern entscheidet darüber, was der Käufer überhaupt darf.

Dazu die üblichen Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Flurkarte, Nachweise über Modernisierungen. Und bei Objekten in Alleinlage: Angaben zu Zufahrt, Winterdienst und Erschließung.