Die Unterlagen, die Sie wirklich brauchen

Was jede Immobilie braucht

Neun Dokumente werden bei praktisch jedem Verkauf verlangt, egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück:

Grundbuchauszug – vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Käufer und finanzierende Banken akzeptieren ihn in der Regel nur, wenn er nicht älter als drei Monate ist. In Abteilung II stehen Lasten wie Wegerechte oder Wohnrechte, in Abteilung III die Grundschulden.

Flurkarte – vom Vermessungsamt, ebenfalls möglichst frisch. Sie zeigt den Zuschnitt und die Nachbargrenzen.

Energieausweis – Pflicht, und zwar bereits zur Besichtigung, nicht erst beim Notar. Ausgestellt von Energieberatern, Schornsteinfegern oder Architekten, zehn Jahre gültig, und er gilt für das Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung.

Grundrisse und Wohnflächenberechnung – aus Ihren eigenen Unterlagen oder der Bauakte beim Bauamt. Fehlen sie, lohnt sich das Neuerstellen fast immer: Eine sauber berechnete Fläche verhindert Streit über den Quadratmeterpreis.

Baugenehmigung und Baubeschreibung, Grundsteuerbescheid, Nachweise über Modernisierungen, Versicherungsnachweis und eine Betriebskostenaufstellung vervollständigen den Kern.

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Bei einer Wohnung kommt alles dazu, was die Gemeinschaft betrifft – und genau hier scheitern Verkäufe am häufigsten, weil die Unterlagen fehlen:

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan legt fest, was Sondereigentum ist und was allen gehört. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre zeigen, was beschlossen wurde und was ansteht. Die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG fasst alle geltenden Beschlüsse zusammen.

Dazu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen, die Höhe der Erhaltungsrücklage und des Hausgelds sowie Nachweise über beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen. Alles bekommen Sie bei der Hausverwaltung – rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen und einer Gebühr.

Sonderfälle, die Zeit kosten

Bei vermieteten Objekten brauchen Sie sämtliche Mietverträge, Nachträge und eine Mieterliste mit aktuellen Mieten und Kautionen.

Bei geerbten Immobilien Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Wichtig: Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist gebührenfrei, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren stellen – danach wird die volle Gebühr fällig. Die Frist ist eine Ausschlussfrist, Verschulden spielt keine Rolle.

Bei Erbbaurecht den Erbbaurechtsvertrag samt aller Nachträge, bei Denkmalschutz die Eintragung und bewilligte Maßnahmen. Und wenn ein Öltank im Haus steht: Nachweise über Prüfungen und Stilllegung.

Warum Vollständigkeit bares Geld ist

Ein Käufer, der auf Unterlagen wartet, verhandelt. Er zieht die Unsicherheit vom Preis ab, und zwar meist großzügiger, als das fehlende Dokument wert wäre. Eine Bank, die den Grundbuchauszug nicht hat, gibt keine Finanzierungszusage – und ohne Zusage gibt es keinen Notartermin.

In der Praxis sehen wir immer wieder Verkäufe, die sich um Monate verzögern, weil die Wohnflächenberechnung fehlt oder die Hausverwaltung im Urlaub ist. Beginnen Sie mit dem Sammeln, bevor das erste Foto gemacht wird. Was fehlt, besorgen wir für Sie – wir wissen, welches Amt welches Formular will.