Der Wert einer Wohnung entsteht nicht nur in der Wohnung

Die Wohnung selbst

Wohnfläche, Zimmerzahl und Zuschnitt sind die Basis – aber die Lage im Haus wird oft unterschätzt. Eine Erdgeschosswohnung ohne Terrasse verkauft sich deutlich schwerer als dieselbe Wohnung im zweiten Obergeschoss. Fehlt ein Aufzug, kehrt sich das ab dem dritten Stock wieder um.

Balkon, Loggia oder Terrasse werden anteilig angerechnet, üblicherweise mit einem Viertel bis zur Hälfte der Fläche. Ein Stellplatz ist in München ein eigener Preisfaktor, in Deggendorf eher eine Selbstverständlichkeit. Und Sondernutzungsrechte an Garten oder Keller gehören in die Bewertung, gehören aber auch sauber in der Teilungserklärung nachgewiesen.

Was die Gemeinschaft beisteuert – oder abzieht

Hier liegt der Unterschied zum Haus. Drei Zahlen entscheiden mit:

Das Hausgeld. Ein ungewöhnlich hohes Hausgeld drückt den Preis, weil es die monatliche Belastung des Käufers erhöht. Wichtig ist die Aufschlüsselung: Wie viel davon ist umlagefähig, wie viel fließt in die Rücklage?

Die Erhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage ist bares Geld für den Käufer. Eine leere Rücklage in einem Haus von 1975 mit Originalfenstern ist ein Risiko, das sich im Preis niederschlägt.

Beschlossene Sanierungen. Steht eine Fassadendämmung oder ein Heizungstausch an, fragt jeder gut beratene Käufer danach. Verschweigen Sie es nicht – es steht ohnehin im Protokoll, und der Käufer bekommt die Protokolle.

Die Unterlagen sind Teil des Preises

Eine Wohnung mit vollständiger Teilungserklärung, drei Jahren Protokollen, aktueller Jahresabrechnung und Nachweis der Rücklage verkauft sich schneller und zu einem besseren Preis als dieselbe Wohnung ohne. Das klingt banal, ist aber einer der wenigen Hebel, die Sie ohne Investition bewegen können.

Sind die Protokolle unvollständig, rechnen Käufer mit dem Schlimmsten. Sind sie vollständig und unauffällig, entfällt ein ganzer Verhandlungsstrang.

Vermietet oder frei?

Eine vermietete Wohnung spricht Kapitalanleger an, eine freie zusätzlich Selbstnutzer – und Selbstnutzer zahlen in der Regel mehr. Der Abschlag für eine laufende Vermietung liegt je nach Lage und Mietniveau bei zehn bis fünfundzwanzig Prozent.

Die Rechnung ist trotzdem nicht immer eindeutig: Eine Wohnung mit solidem Mietvertrag und marktnaher Miete kann für den richtigen Käufer wertvoller sein als eine leere. Entscheidend ist, wen Sie ansprechen – und das lässt sich steuern.