Vorher sanieren oder so verkaufen?
Seit dem 29. Juli 2026 gilt statt des Gebäudeenergiegesetzes das Gebäudemodernisierungsgesetz – und damit fallen Pflichten weg, die jahrelang jedes Verkaufsgespräch bestimmt haben. Was bleibt, ist die Pflicht, über Mängel zu sprechen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das GEG ist abgelöst. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz.
- Die 65-Prozent-Regel ist gestrichen – neue Heizungen sind wieder frei wählbar.
- Die Austauschpflicht für Kessel über 30 Jahre ist entfallen.
- Dämmung der obersten Geschossdecke und der Rohrleitungen bleiben Pflicht, mit zwei Jahren Frist nach dem Eigentümerwechsel.
Was sich 2026 geändert hat
Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 beschlossen; nach Verkündung tritt es seit dem 29. Juli 2026 an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes. Einzelne Teile greifen gestaffelt später – die Neuregelungen zum Energieausweis etwa ab dem 1. Januar 2027.
| Thema | bis Juli 2026 (GEG) | seither (GModG) |
|---|---|---|
| 65 Prozent erneuerbare Energien bei neuen Heizungen | Pflicht | ersatzlos gestrichen, freie Technologiewahl |
| Austauschpflicht für Kessel über 30 Jahre | Betriebsverbot | entfallen |
| Verpflichtende Beratung vor Einbau einer fossilen Heizung | ja | entfallen |
| Grüne Brennstoffe | – | Quoten ab 2029 (10 %), steigend bis 60 % im Jahr 2040 – Pflicht trifft die Inverkehrbringer |
| Neubau | Effizienzstandards | ab 2030 Nullemissionsgebäude |
Welche Pflichten bleiben – und wen sie treffen
Die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel bestehen fort. Sie treffen den Käufer, der sie binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang zu erfüllen hat – aber sie sind ein Preisfaktor und damit Ihr Thema.
| Pflicht | Norm | Anforderung |
|---|---|---|
| Dämmung der obersten Geschossdecke | § 35 GModG | U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K) |
| Dämmung von Warmwasser- und Heizungsleitungen | § 69 GModG | in unbeheizten Räumen, Mindestdicken nach Anlage 8 |
| Regeleinrichtungen für Heizung und Warmwasser | §§ 61–63 GModG | Nachrüstung |
| Regelung von Klimaanlagen | § 66 GModG | Nachrüstung |
Beim Energieausweis ändert sich Formales: Ab dem 1. Januar 2027 werden Ausweise digital und maschinenlesbar ausgestellt; Verbrauchsausweise bleiben reinen Wohngebäuden vorbehalten. Unverändert gilt: Die Pflichtangaben aus dem Ausweis gehören in jedes Inserat, spätestens bei der Besichtigung ist er vorzulegen, und bei Verstößen drohen Bußgelder.
Sanieren oder verkaufen, wie es ist?
Die Frage stellt sich fast in jedem Erstgespräch. Unsere Antwort ist in der Mehrzahl der Fälle: verkaufen, wie es ist – aber sauber aufbereitet.
Die Gründe:
- Käufer bezahlen selten den vollen Sanierungswert. Eine neue Heizung für 30.000 Euro erhöht den erzielbaren Preis in der Regel nicht um 30.000 Euro – besonders dann nicht, wenn der Käufer ohnehin umbauen will und andere Vorstellungen hat.
- Die Zielgruppe verschiebt sich. Ein halbsaniertes Haus fällt zwischen die Stühle: für Sanierer zu teuer, für Einzugsbereite nicht fertig.
- Zeit kostet Geld. Eine Sanierung bindet Monate, in denen die Immobilie nicht am Markt ist und Fixkosten weiterlaufen.
Was sich dagegen fast immer lohnt, sind Maßnahmen, die Unsicherheit reduzieren statt Substanz zu erneuern: ein aktueller Energieausweis, eine Schornsteinfegerbescheinigung, ein Kostenvoranschlag für die naheliegendsten Arbeiten, vollständige Unterlagen zu Baugenehmigungen und Umbauten. Käufer rechnen Risiko in Abschläge um – und Risiko lässt sich billiger beseitigen als Bausubstanz.
Die Aufklärungspflicht – und wie weit sie reicht
Hier liegt das eigentliche Risiko beim Verkauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie. Der übliche Gewährleistungsausschluss – „gekauft wie gesehen" – schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben. Das ordnet § 444 BGB ausdrücklich an.
Zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs haben die Anforderungen zuletzt verschärft:
| Entscheidung | Kernaussage |
|---|---|
| V ZR 77/22 · 15.09.2023 | Es genügt nicht, Unterlagen in einen Datenraum zu stellen und auf die Möglichkeit der Einsicht zu verweisen. Der Verkäufer muss davon ausgehen können, dass der Käufer die Information tatsächlich zur Kenntnis nimmt. |
| V ZR 43/23 · 27.10.2023 | Eine Terrasse, die bei Regen nicht dicht ist, ist selbst der Mangel – nicht nur ein Symptom. Wer Wassereintritte verschweigt, handelt arglistig, auch ohne die Ursache zu kennen. |
Aufklärungspflichtig sind unter anderem: Feuchtigkeits- und Wasserschäden, Schädlingsbefall, ungenehmigte Um- und Anbauten, Probleme mit Leitungen und Heizung, bekannte Altlasten, erheblicher Sanierungsstau und beschlossene Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen. Auf gezielte Fragen muss vollständig und wahrheitsgemäß geantwortet werden – auch wenn die Antwort unangenehm ist.
Und noch ein Detail, das gern übersehen wird: Angaben aus Exposé und Grundriss, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wurden, führen nach der Rechtsprechung in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Wer eine bestimmte Eigenschaft zugesichert haben will – etwa eine Wohnfläche oder einen Sanierungsstand –, muss sie in den Vertrag schreiben lassen.
Häufige Fragen
Muss der Käufer die Heizung nach dem Kauf austauschen?
Schützt mich der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag?
Lohnt sich eine neue Heizung vor dem Verkauf?
Wie gehe ich mit bekannten Mängeln in der Vermarktung um?
Wir antworten persönlich und ohne Verkaufsdruck.
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