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Bauland wird gerade nicht teurer
Das Narrativ vom immer knapperen, immer teureren Bauland hält im Landkreis Pfaffenhofen den Zahlen nicht stand. Wer ein Grundstück verkaufen will, sollte das wissen, bevor er den Preis festlegt.
Die Zahlen
Im Landkreis Pfaffenhofen liegt Bauland im Mittel bei rund 588 Euro pro Quadratmeter, bei einer Spanne von etwa 14 bis 1.647 Euro. Über zwölf Monate gaben die Werte um rund 2,4 Prozent nach, über drei Jahre um etwa acht Prozent.
Der Gutachterausschuss bestätigt die Richtung: Zum Stichtag 1. Januar 2026 meldet er für Wohnbauland mehrheitlich einen Rückgang, für gemischte Bauflächen tendenziell unveränderte bis leicht gesenkte Werte – und nur für Gewerbebauland mehrheitlich Steigerungen.
Die Spitze bildet die Stadt Pfaffenhofen mit rund 802 Euro, das untere Ende Münchsmünster mit etwa 419 Euro. Dazwischen liegen Jetzendorf mit 749, Reichertshausen mit 707, Manching mit 642, Wolnzach mit 596, Geisenfeld mit 564 und Hohenwart mit 484 Euro.
Warum das Knappheitsargument nicht mehr trägt
Drei Entwicklungen laufen zusammen. Erstens sinken die Baulandwerte seit drei Jahren. Zweitens meldet der Landkreis zum 30. Juni 2026 erstmals seit Jahrzehnten einen Bevölkerungsrückgang um 327 Personen auf rund 130.710 Einwohner. Drittens sind die Finanzierungskosten für Bauherren deutlich höher als in der Phase, in der die Preisfantasie entstand.
Das heißt nicht, dass Bauland wertlos wird. Es heißt, dass ein Preis aus dem Jahr 2022 heute keine Verhandlungsgrundlage mehr ist – und dass ein zu hoch angesetztes Grundstück monatelang stehen bleibt, während der Nachbar verkauft.
Was den Wert eines Grundstücks bestimmt
Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Darauf kommen die objektspezifischen Faktoren:
Das Baurecht. Was darf konkret gebaut werden – Geschosszahl, Grundflächenzahl, Dachform, Abstandsflächen? Ein Grundstück mit Bebauungsplan und klarer Aussage ist deutlich mehr wert als eines, bei dem der Käufer erst zum Bauamt muss.
Die Erschließung. Voll erschlossen, teilerschlossen oder nicht erschlossen macht schnell 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter aus. Offene Erschließungsbeiträge gehören offengelegt.
Zuschnitt und Topografie. Ein schmales, tiefes Grundstück ist schwerer bebaubar als ein quadratisches gleicher Größe. Hanglage kostet Baukosten und damit Kaufpreis.
Lasten. Leitungsrechte, Wegerechte, Grunddienstbarkeiten – alles, was in Abteilung II des Grundbuchs steht, mindert den Wert und muss beziffert werden.
Das Einheimischenmodell
Die Stadt Pfaffenhofen vergibt eigene Baugrundstücke nach einem Einheimischenmodell – verbilligt, dafür mit Bindungen und einem Punktesystem, das Ortsansässigkeit, Familiensituation und Einkommen berücksichtigt.
Für den privaten Verkäufer ist das mittelbar relevant: Wo die Kommune günstigen Baugrund vergibt, entsteht ein zweiter Preisanker im Ort. Das dämpft die Zahlungsbereitschaft für privates Bauland – vor allem bei jungen Familien, der klassischen Zielgruppe.
Vergabekonditionen und Punktesysteme ändern sich regelmäßig. Den aktuellen Stand erfragen Sie am besten direkt beim Stadtbauamt.
Häufige Fragen
Soll ich mit dem Verkauf warten, bis die Preise wieder steigen?
Lohnt es sich, vorher eine Bauvoranfrage zu stellen?
Kann ich ein Grundstück teilen und einzeln verkaufen?
Wir antworten persönlich und ohne Verkaufsdruck.
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