Der Bodenrichtwert ist ein Anhaltspunkt, kein Preis
Er steht in jeder Grundsteuererklärung und in jedem Erbschaftsteuerbescheid – und wird trotzdem regelmäßig falsch verstanden. Was der Bodenrichtwert leistet, was nicht, und wo Sie ihn für Bayern abrufen.
Was der Bodenrichtwert ist
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert in Euro pro Quadratmeter für eine Mehrzahl vergleichbarer unbebauter Grundstücke innerhalb einer Zone. Ermittelt wird er von den unabhängigen Gutachterausschüssen auf Grundlage von § 196 BauGB, in Bayern ergänzt durch § 12 BayGaV.
Grundlage sind beurkundete Kaufpreise, die den Gutachterausschüssen von den Notaren gemeldet werden. Der Wert wird in Bayern alle zwei Jahre zum 1. Januar der geraden Jahre neu festgesetzt – der derzeit gültige Stichtag ist der 1. Januar 2026.
Wo Sie ihn in Bayern abrufen
Die zentrale Plattform ist BORIS-Bayern, betrieben vom Oberen Gutachterausschuss für Bayern. Daneben gibt es den Zugang über das BayernPortal und die Kartenansicht im BayernAtlas.
Die Karteneinsicht ist in aller Regel frei. Sobald Sie eine schriftliche, rechtsverwertbare Auskunft des Gutachterausschusses brauchen – etwa fürs Finanzamt oder ein Gericht –, wird eine Gebühr fällig. Sie liegt je nach Landkreis meist zwischen 25 und 50 Euro; im Landkreis München sind es 37 Euro pro Anfrage.
Der Unterschied zum Verkehrswert
Das ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse entstehen. Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, der Verkehrswert nach § 194 BauGB Ihr konkretes Grundstück.
Der Bodenrichtwert kennt Ihren Zuschnitt nicht, nicht die Hanglage, nicht den Altbestand, nicht die Lärmbelastung durch die Umgehungsstraße, nicht die Baulast zugunsten des Nachbarn und nicht den Baumbestand, der eine Bebauung erschwert. Er ist eine Orientierung – und ausdrücklich nicht rechtsverbindlich.
Für Grundsteuer und Erbschaftsteuer ist er dennoch die amtliche Rechengröße. Deshalb kann es sich lohnen, gegen eine zu hohe Bewertung ein Sachverständigengutachten zu setzen: § 198 BewG erlaubt ausdrücklich den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
Was er für Ihren Verkauf bedeutet
Bei einem unbebauten Grundstück ist der Bodenrichtwert ein guter Startpunkt – korrigiert um Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Nachfrage.
Bei einem bebauten Grundstück hilft er nur begrenzt. Ein Haus von 1968 auf einem 900-Quadratmeter-Grundstück kann weniger wert sein als der reine Bodenwert, wenn der Abriss teurer ist als der Restwert des Gebäudes. Umgekehrt trägt ein gepflegtes Haus einen Aufschlag, den der Bodenrichtwert gar nicht abbilden kann.
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert für mich verbindlich?
Warum ist mein Nachbar in einer anderen Zone?
Kann ich gegen den Bodenrichtwert Einspruch einlegen?
Wir antworten persönlich und ohne Verkaufsdruck.
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